Срок договора аренды. Срок аренды и срок действия договора аренды Какой срок указывать в договоре аренды

Договор аренды или найма — это сделка, по условиям которой арендодатель берет на себя обязанность передать арендатору имущество на некоторое время за некоторую плату во владение или пользование, а тот, в свою очередь, обязуется вносить эту плату.

У данного договора, как и у любого другого, имеется существенное условие — его предмет. Именно от предмета договора зависят его правовые последствия, в том числе и такие, как срок его действия.

При заключении таких сделок стороны стараются отразить условия, определяющие период действия своих договорных отношений. Срок определяется соглашением сторон или, в силу нормы закона, в соответствии, с чем не всегда он определен волей сторон.

Особенности определения

Срок договора — это временной промежуток, определенный по обоюдному согласию сторон. Срок определяет начало арендных отношений и их конец.

От срока начала действия договора у стороны, принявшей имущество, начинают идти обязательства по уплате арендной платы. А для стороны собственника имущества срок начала действия договора означает обязательство по передаче имущества арендатору в соответствии и на условиях оговоренных при заключении договора.

Срок действия, как и любой процессуальный срок, считается началом и окончанием суток. В случае, если период действия отношений оговорен определенной числовой датой, то временем его прекращения станет 24 часа данного дня.

В случае, если арендатор направляет уведомление о прекращении или продлении арендных отношений, то датой, фиксирующей срок уведомления, станет дата на почтовом конверте или в электронном формате.

Виды соглашений

Статья 610 ГК РФ разъясняет, что договор аренды оформляется на срок, установленный самим договором.

В случае, если из содержания документа невозможно четко установить срок его действия, он трактуется, как заключенный на неопределенный срок, и называется в таком случае он «бессрочный».

Но данное понятие нельзя толковать буквально: у любого договора есть срок, так как, у переданного в аренду имущества есть хозяин, и он не продал нанимателю свою вещь, а лишь на время, за деньги дал ею попользоваться.

Замечание специалиста: если срок действия договора не указан, то сторона по своему желанию имеет право прекратить в дальнейшем исполнение условий договора, предупредив об этом собственника.

Имеется и такой вид договора, как краткосрочный. Такой договор, например, когда его предмет — недвижимость, стороны заключают на 11 месяцев, и он не подлежит регистрации в Росреестре. Имеется возможность заключения таких договоров и наиболее короткое время, вплоть до дней или часов.

Так, например, аренда строительного инструмента или автомобиля.

Этот вариант, пожалуй, наиболее выгоден Арендодателю, так как можно ограничить нанимателя в условиях и правах. И кроме этого такой договор найма дает собственнику возможность уйти от уплаты налога.

Есть такое понятие, как предельный срок договора. И он может быть не только предусмотрен соглашением сторон, но и быть обязательным в силу закона.

Так, например, предоставляют в аренду земельные участки и участки с полезными ископаемыми, а также водные объекты. Нормами права установлены максимально возможные сроки, на которые имущество может быть передано во временное пользование.

В основном это касается имущества, принадлежащего государству, так как частное лицо все же более свободно в своем волеизъявлении. При составлении договора очень важно не упустить этот момент.

В случае, когда для арендуемого объекта законом установлен предельный срок аренды, а во время заключения соглашения его участники не определили иной срок, такой договор будет иметь юридическую силу до истечения предельного срока. Только здесь необходимо, чтобы до этого момента ни одна из сторон не заявила о своем отказе от договора.

Срочный договор аренды — это договор с четко определенным сроком действия или привязанный к наступлению какого-либо события. В частности договор аренды квартиры или жилого коттеджа может иметь условием его действия: «до оформления сделки купли-продажи или оформления наследства».

Долгосрочные договора аренды заключаются чаще всего на такие объекты как:

• земля;
• водные объекты;
• недра.

Данные договора аренды имеют и свое дальнейшее преобразование, а именно на арендуемые объекты арендатор может в дальнейшем оформить право собственности. В частности на земельный участок, оформленный под ведение личного подсобного хозяйства сроком на 49 лет, в случае возведения на нем капитального строения.

Продление

Если лицо, взявшее имущество в аренду и в течение всего срока действия договора соблюдающее его условия, желает продолжить пользоваться этим имуществом, то закон дает ему преимущественное право возобновить договор на новый срок.

Однако, для наступления таких правовых действий, имеется ряд условий:

• отсутствует нарушение условий соглашения;
• арендатор готов предложить собственнику выгодные для него условия аренды имущества, в сравнении с иными претендентами;
• соблюден требуемый законом срок предварительного уведомления о желании продолжить арендные отношения.

Договор может быть продлен на неопределенный срок, когда арендатор, после того как наступила дата окончания действия договора не прекратил свое право владения имуществом, а его собственник не препятствует этому. Условия самого договора в этом случае остаются неизменны, если ни один из участников не заявит иное.

Замечание специалиста: в случае желания продолжить арендные отношения, наниматель обязан в письменной форме уведомить об этом арендодателя в срок, определенный условиями соглашения или в разумный срок до окончания действия договора.

В случае внесения изменений в условия договора, стороны заключают дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды, в котором и будут отражены все изменения уже действующего документа.

Замечание юриста: при продлении действующего договора, стороны могут по своему усмотрению изменить условия по арендной плате.

Аренда жилья обычно оформляется на длительный срок. В этом случае, арендатору лучше сразу оговорить срок действия договора и его условия, а также прописать пункт об их неизменности на весь период действия документа.

Важный момент: договоры на аренду квартиры, коттеджа, жилого дома, заключенные на длительные сроки подлежат обязательной регистрации.

Действия сторон при истечении срока

Если оговоренный условиями договора срок действия истек, и арендатор не освободил имущество от аренды и не имеется возражений со стороны собственника, то он имеет право продолжить пользоваться имуществом на тех же условиях.

Договор же станет считаться пролонгированным на тот же срок и тех же условиях. Если же арендатор имеет желание прекратить дальнейшее пользование имуществом, то он должен заранее уведомить об этом арендодателя. В противном случае могут наступить финансовые санкции, которые зачастую собственники прописывают в договоре.

Срок аренды нежилого помещения не относится к обязательным условиям при составлении договора и законом не регламентируется.

Определение понятия срока аренды имущества содержится в ГК РФ. Согласно ст. 190 срок в тексте договора может быть указан в виде календарной даты, либо ссылкой на период времени. Срок пользования объектом может исчисляться месяцами, годами, а также днями и часами.

Кроме того, возможно указание на наступление какого-либо события, в случае его неизбежности. В таком варианте договор также будет считаться срочным.

Если в тексте договора содержится ссылка на наступление события, которое не является неизбежным, то договор считается бессрочным, поскольку срок в данном случае не согласован. Например, договор действует до начала реконструкции объекта или до ликвидации юридического лица.

Срок действия договора определяется сторонами и является дополнительным условием.

Таким образом, с точки зрения периода действия, выделяют три вида договоров аренды:

1. Краткосрочный договор (действует менее одного календарного года)
2. Долгосрочный договор (действует год и более)
3. Бессрочный договор (точный период действия не указан)

Краткосрочный договор аренды нежилого помещения

Договор аренды коммерческого (нежилого) помещения, заключенный на срок меньше одного календарного года, считается краткосрочным.

Краткосрочные договоры найма нежилых помещений, сооружений, земельных участков и иных объектов недвижимости обязательной государственной регистрации не подлежат.

Таким образом, нередко краткосрочная форма договора используется для упрощения процесса заключения сделки. Многие арендаторы и арендодатели (в основном физические лица или мелкие компании) стремятся избежать регистрации договора найма, в связи с нежеланием тратить время на подачу документов и оплачивать госпошлину.

Договор аренды нежилого помещения

Обратите внимание, что если договор заключается сторонами, к примеру, 1 числа месяца и действует до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, то в таком случае срок действия считается равным одному году, и договор подлежит государственной регистрации.

Таким образом, при составлении краткосрочного договора, на срок менее одного года, необходимо указывать дату окончания, соответствующую предпоследнему дню месяца.

Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, но предусматривающий автоматическую пролонгацию при отсутствии возражений обоих сторон, так же не подлежит регистрации.

По истечению договора, возможно его продление на такой же срок (менее года), при этом государственная регистрация не нужна.

Согласно п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59 стороны могут предусмотреть автоматическую пролонгацию договора по его истечению на такой же срок, в случае отсутствия возражений участников сделки, в этом случае регистрировать договор также не требуется.

Долгосрочный договор найма нежилого помещения

Договор аренды, заключенный на срок от одного года и более, считается долгосрочным.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ период действия договора найма, начинающийся с 1 числа месяца настоящего года и завершающийся 30 (либо 31) числа предшествующего месяца следующего года, считается равным одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Передача в аренду нежилых объектов недвижимости, сооружений, помещений и земельных участков на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ.

В таком случае, договор вступает в силу с момента завершения процедуры регистрации, итогом которой является штамп на оригинальном экземпляре документа и запись в архиве компетентного органа (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Процесс регистрации договора занимает 18 дней после подачи полного комплекта документов в территориальные органы федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно ГК РФ, в случае, если арендатор, с согласия арендодателя, продолжает использовать помещение после истечения срока, указанного в договоре, договор считается пролонгированным на неопределенный срок с теми же условиями.

В случае, если долгосрочный договор аренды нежилого имущества (или его части) не был зарегистрирован, он считается не заключенным и не вступает в силу.

Кстати! Вам может быть полезно:

Безвозмездный договор аренды нежилого помещения

Если от прохождения государственной регистрации уклоняется одна из сторон сделки, другая сторона имеет право подать в суд с иском об обязании зарегистрировать документ (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Одним из существенных условий договора аренды является срок аренды . Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум 1 месяц, для недвижимых - 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Так, максимальный срок для договора проката составляет 1 год (ст. 627). Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора по истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст. 10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение повторного договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

Срок исковой давности (т.е. срок, в течение которого арендатор может обратиться в суд) составляет 1 год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.

Срок действия договора аренды — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. 425 ГК РФ).

Начало срока действия договора аренды в силу закона определяется моментом заключения договора (п. 1 ст. 425 ГК РФ). С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Окончание срока действия договора аренды может определяться по усмотрению сторон.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В частности, необходимо регистрировать договор аренды зданий или сооружений сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Такой договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Вместе с тем, ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было установлено, что правила ст. ст. 609, 651 ГК РФ не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу указанного Закона (после 1 марта 2013 г.). Впоследствии, ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» указанные изменения были отменены.

Согласование условия о сроке действия договора аренды

При согласовании данного условия сторонам следует:

— определить срок действия договора по правилам ст. ст. 190 — 194 ГК РФ;

— предусмотреть применение условий договора аренды к отношениям, возникшим до его заключения (при необходимости);

— указать, предоставляется ли арендатору преимущественное право на заключение договора на новый срок;

— установить, будет ли осуществляться продление договора аренды на новый срок с тем же арендатором.

Если срок действия договора аренды не определен

В этом случае договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ). Для договора аренды таким моментом является возврат имущества арендодателю по окончании определенного срока аренды или внесение арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды. Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Обоснование вывода:
В соответствии с ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.
1. Согласно ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.
Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации ( информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором ( ГК РФ).
2. В соответствии с ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором ( ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации ( информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при "автоматической пролонгации" договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

К сведению:
В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (смотрите, например, ВАС РФ от 11.03.2010 N ВАС-18020/09, ФАС Московского округа от 18.03.2011 N Ф05-1743/2011, ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3).
Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Стороны фактически исполняемого договора аренды не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора, как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г. N 4905/11Ю, информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на ГК РФ) ( ГК РФ, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2015 N Ф08-412/15 по делу N А20-2386/2013, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 N ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.