Главная Учет в ГИБДД Если договоре аренды не установлен срок. Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Если договоре аренды не установлен срок. Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 610 ГК РФ, судебная практика применения

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

…Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

…Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ (см. подробнее п. 7 информационного письма ВАС РФ №66).

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

…Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме - передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск (см. подробнее п. 13 информационного письма ВАС РФ №66).

Одним из существенных условий договора аренды является срок аренды . Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум 1 месяц, для недвижимых - 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Так, максимальный срок для договора проката составляет 1 год (ст. 627). Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора по истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст. 10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение повторного договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

Срок исковой давности (т.е. срок, в течение которого арендатор может обратиться в суд) составляет 1 год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.

СТ 610 ГК РФ

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Комментарий к Ст. 610 Гражданского кодекса РФ

1. Срок договора аренды устанавливается в самом договоре. Срок может быть как определенным (конкретным), так и неопределенным. Определенный срок представляет собой указание на конкретный период действия договора аренды. В случае если договор аренды заключается в устной форме, срок действия договора аренды оговаривается его сторонами.

В случае если в договоре аренды определенный (конкретный) срок его действия не указан, срок такого договора является неопределенным. В целях реализации возможности каждой из сторон такого договора отказаться от него им предоставлено право реализовать такой отказ путем направления другой стороне договора аренды в любое время предупреждение, форма которого зависит от формы договора аренды. Собственно предупреждение представляет собой волевой акт либо документ, содержащий сведение о намерении стороны договора аренды его расторгнуть.

Сроков направления такого предупреждения два:

Общий - один месяц;

Специальный - три месяца (в случае если объектом договора аренды является недвижимое имущество).

При этом законодательством могут быть установлены и иные сроки направления такого предупреждения. Так, например, при заключении на неопределенный срок договора аренды земельного участка Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, находящегося в федеральной собственности, органы государственной власти субъекта РФ, Фонд в любое время вправе отказаться от таких договоров, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Законодательством могут быть установлены специальные сроки договора аренды. Эти сроки устанавливаются путем указания на максимальный (предельный) период действия таких договоров. Критерии установления этих сроков следующие:

Виды договоров аренды;

Виды арендуемого имущества.

Так, например, согласно ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных данным Законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Для таких договоров процедура расторжения собственно необязательна при условии, что в таких договорах эти предельные сроки не оговорены. Для прекращения действия таких договоров достаточного простого "молчания" его субъектов относительно его расторжения до истечения максимального (предельного) срока.

При этом если в таких договорах указан срок, превышающий максимальный (предельный), то действительный срок такого договора является соответствующим максимальному (предельному).

2. Применимое законодательство:

ФЗ от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении";

ФЗ от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении";

ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации";

ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации";

ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации";

ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях";

ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества";

ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".

3. Судебная практика:

Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;

Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 N 20АП-1946/13;

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 N 20АП-732/14;

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.03.2013 N Ф08-419/13 по делу N А32-21169/2011;

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 N Ф08-290/13 по делу N А32-4541/2012;

Договор аренды или найма — это сделка, по условиям которой арендодатель берет на себя обязанность передать арендатору имущество на некоторое время за некоторую плату во владение или пользование, а тот, в свою очередь, обязуется вносить эту плату.

У данного договора, как и у любого другого, имеется существенное условие — его предмет. Именно от предмета договора зависят его правовые последствия, в том числе и такие, как срок его действия.

При заключении таких сделок стороны стараются отразить условия, определяющие период действия своих договорных отношений. Срок определяется соглашением сторон или, в силу нормы закона, в соответствии, с чем не всегда он определен волей сторон.

Особенности определения

Срок договора — это временной промежуток, определенный по обоюдному согласию сторон. Срок определяет начало арендных отношений и их конец.

От срока начала действия договора у стороны, принявшей имущество, начинают идти обязательства по уплате арендной платы. А для стороны собственника имущества срок начала действия договора означает обязательство по передаче имущества арендатору в соответствии и на условиях оговоренных при заключении договора.

Срок действия, как и любой процессуальный срок, считается началом и окончанием суток. В случае, если период действия отношений оговорен определенной числовой датой, то временем его прекращения станет 24 часа данного дня.

В случае, если арендатор направляет уведомление о прекращении или продлении арендных отношений, то датой, фиксирующей срок уведомления, станет дата на почтовом конверте или в электронном формате.

Виды соглашений

Статья 610 ГК РФ разъясняет, что договор аренды оформляется на срок, установленный самим договором.

В случае, если из содержания документа невозможно четко установить срок его действия, он трактуется, как заключенный на неопределенный срок, и называется в таком случае он «бессрочный».

Но данное понятие нельзя толковать буквально: у любого договора есть срок, так как, у переданного в аренду имущества есть хозяин, и он не продал нанимателю свою вещь, а лишь на время, за деньги дал ею попользоваться.

Замечание специалиста: если срок действия договора не указан, то сторона по своему желанию имеет право прекратить в дальнейшем исполнение условий договора, предупредив об этом собственника.

Имеется и такой вид договора, как краткосрочный. Такой договор, например, когда его предмет — недвижимость, стороны заключают на 11 месяцев, и он не подлежит регистрации в Росреестре. Имеется возможность заключения таких договоров и наиболее короткое время, вплоть до дней или часов.

Так, например, аренда строительного инструмента или автомобиля.

Этот вариант, пожалуй, наиболее выгоден Арендодателю, так как можно ограничить нанимателя в условиях и правах. И кроме этого такой договор найма дает собственнику возможность уйти от уплаты налога.

Есть такое понятие, как предельный срок договора. И он может быть не только предусмотрен соглашением сторон, но и быть обязательным в силу закона.

Так, например, предоставляют в аренду земельные участки и участки с полезными ископаемыми, а также водные объекты. Нормами права установлены максимально возможные сроки, на которые имущество может быть передано во временное пользование.

В основном это касается имущества, принадлежащего государству, так как частное лицо все же более свободно в своем волеизъявлении. При составлении договора очень важно не упустить этот момент.

В случае, когда для арендуемого объекта законом установлен предельный срок аренды, а во время заключения соглашения его участники не определили иной срок, такой договор будет иметь юридическую силу до истечения предельного срока. Только здесь необходимо, чтобы до этого момента ни одна из сторон не заявила о своем отказе от договора.

Срочный договор аренды — это договор с четко определенным сроком действия или привязанный к наступлению какого-либо события. В частности договор аренды квартиры или жилого коттеджа может иметь условием его действия: «до оформления сделки купли-продажи или оформления наследства».

Долгосрочные договора аренды заключаются чаще всего на такие объекты как:

земля;
водные объекты;
недра.

Данные договора аренды имеют и свое дальнейшее преобразование, а именно на арендуемые объекты арендатор может в дальнейшем оформить право собственности. В частности на земельный участок, оформленный под ведение личного подсобного хозяйства сроком на 49 лет, в случае возведения на нем капитального строения.

Продление

Если лицо, взявшее имущество в аренду и в течение всего срока действия договора соблюдающее его условия, желает продолжить пользоваться этим имуществом, то закон дает ему преимущественное право возобновить договор на новый срок.

Однако, для наступления таких правовых действий, имеется ряд условий:

отсутствует нарушение условий соглашения;
арендатор готов предложить собственнику выгодные для него условия аренды имущества, в сравнении с иными претендентами;
соблюден требуемый законом срок предварительного уведомления о желании продолжить арендные отношения.

Договор может быть продлен на неопределенный срок, когда арендатор, после того как наступила дата окончания действия договора не прекратил свое право владения имуществом, а его собственник не препятствует этому. Условия самого договора в этом случае остаются неизменны, если ни один из участников не заявит иное.

Замечание специалиста: в случае желания продолжить арендные отношения, наниматель обязан в письменной форме уведомить об этом арендодателя в срок, определенный условиями соглашения или в разумный срок до окончания действия договора.

В случае внесения изменений в условия договора, стороны заключают дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды, в котором и будут отражены все изменения уже действующего документа.

Замечание юриста: при продлении действующего договора, стороны могут по своему усмотрению изменить условия по арендной плате.

Аренда жилья обычно оформляется на длительный срок. В этом случае, арендатору лучше сразу оговорить срок действия договора и его условия, а также прописать пункт об их неизменности на весь период действия документа.

Важный момент: договоры на аренду квартиры, коттеджа, жилого дома, заключенные на длительные сроки подлежат обязательной регистрации.

Действия сторон при истечении срока

Если оговоренный условиями договора срок действия истек, и арендатор не освободил имущество от аренды и не имеется возражений со стороны собственника, то он имеет право продолжить пользоваться имуществом на тех же условиях.

Договор же станет считаться пролонгированным на тот же срок и тех же условиях. Если же арендатор имеет желание прекратить дальнейшее пользование имуществом, то он должен заранее уведомить об этом арендодателя. В противном случае могут наступить финансовые санкции, которые зачастую собственники прописывают в договоре.

Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия. Договору аренды будет посвящено три статьи. В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора. В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ .

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Договор аренды заключается в письменной форме, если:

срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609 , ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ , п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

договоры аренды и субаренды земельных участков;
договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633 , 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой - они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 . По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Что является предметом и объектом договора?

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора - это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):

земельные участки и другие обособленные природные объекты;
предприятия и другие имущественные комплексы;
здания и сооружения;
оборудование;
транспортные средства;
другие вещи.

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):

его местонахождение относительно других объектов;
площадь, технические характеристики;
иные индивидуализирующие объект признаки.

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

Как показывает анализ судебной практики, составные части вещи не могут быть объектом аренды. Например:

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

часть кабельной линии (постановление ФАС ПО от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

календарной датой;
истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (п. 2 ст. 425 , п. 3 ст. 433 ГК РФ):

до того, как подписан договор аренды;
до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Как установить арендную плату?

Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.

В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».