Когда начинает действовать договор аренды. Неопределенный срок действия договора аренды как прописать

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 610 ГК РФ, судебная практика применения

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

…Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

…Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ (см. подробнее п. 7 информационного письма ВАС РФ №66).

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

…Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме - передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск (см. подробнее п. 13 информационного письма ВАС РФ №66).

Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанность внесения платы наступает только после фактической передачи объекта аренды, а не после подписания договора аренды, даже если сторонами не подписан соответствующий акт приема-передачи.

При условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. При этом, если арендатор еще и вносит арендные платежи, в том числе частично, то такими конклюдентными действиями арендатор подтверждает факт получения и пользования объектом аренды.

Таким образом, при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи объекта аренды, договор исцеляется фактическим исполнением сторонами принятых на себя обязательств. В тоже время, как показывает судебная практика, в случае чинения арендодателем препятствий арендатору в пользовании арендуемым объектом, обязанность по внесению арендной платы не возникает (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.08.2014 по делу № А40-100131/2011).

Как правило, договор аренды заключается на определенный срок по соглашению сторон, после истечения которого арендные отношения прекращаются, если условиями договора не предусмотрена автоматическая пролонгация срока действия договора, а объект аренды подлежит возврату арендодателю. На практике часто возникает ситуация, при которой срок действия договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться объектом. В таком случае арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы, арендатор обязан произвести ее уплату, а договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, даже если в нем предусмотрен запрет на его продление (Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 по делу № А07-6131/2013).

Факт продолжения пользования арендуемым помещением после истечения срока договора подтверждается актом приема-передачи объекта (приложение к договору), а также тем обстоятельством, что объект аренды не возвращен арендодателю. Такое положение вещей свидетельствует о так называемых фактических арендных отношениях между сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возобновление договора аренды на неопределенный срок порождает у арендодателя вопросы касающиеся повышения размера арендной платы в случае, если арендатор отказывается от подписания дополнительного соглашения.

В такой ситуации ошибочно полагать, что возможно использовать механизм оферты для заключения нового договора аренды на новый срок с иным условием о размере арендной платы. Приверженцы такого алгоритма полагают, что если за месяц до истечения срока действия договора аренды арендатору направить новый договор аренды с иными условиями о сроке и размере платы, то при не освобождении занимаемого арендатором объекта, в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ оферта является принятой, а новый договор, соответственно, будет считаться заключенным. Подкрепляется данная позиция ссылкой на п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что при разрешении преддоговорных споров, а также споров, связанных с исполнением обязательств, необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок.

Однако данная позиция не выдерживает критики, в связи с тем, что к описанной ситуации будут применяться специальные нормы главы 34 ГК РФ. Как уже было ранее сказано, при истечении срока действия договора аренды – он считается возобновленным на неопределенный срок. Для блокирования механизма возобновления действия договора аренды на неопределенный срок арендодателю необходимо воспользоваться правом, предусмотренным в п. 2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которым при аренде недвижимого имущества каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В такой ситуации арендодатель должен направить арендатору заявление о прекращении договора аренды. По истечении указанного срока стороны могут заключить новый договор аренды, либо арендодатель может направить арендатору оферту о заключении договора аренды по правилам ст. 435 ГК РФ. Оферта будет считаться принятой, если арендатор совершит конклюдентные действия – после истечения срока для освобождения объекта по предыдущему договору будет занимать помещение.

Таким образом, конкуренция действия двух договоров зависит от соблюдения прописанных Гражданским кодексом процедур. Подводя итог, отметим, что при несоблюдении процедуры уведомления арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, арендодатель не сможет в судебном порядке требовать взыскания арендной платы со ссылкой на заключения нового договора аренды (с условием об ином размере арендной платы и сроке действия договора) по средством направления оферты. Арендная плата будет подлежать взысканию в соответствии с первым договором аренды, который будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

Одним из существенных условий договора аренды является срок. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для недвижимых вещей - три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов имущества (п.3 ст.610 ГК РФ). Так максимальный срок для договора проката составляет 1 год (ст.627 ГК РФ). Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора до истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст.10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

Срок исковой давности (т.е. срок, в течении которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.

4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц

5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта

6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета

7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу

8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды

9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды

10. Условие о площади объекта аренды

11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации

12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства

13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды

14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды

15. Часть помещения как объект аренды

16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам

17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества

18. Определение предмета предварительного договора аренды

1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования

2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)

3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду

4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)

5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды

6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности

7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп

9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды

1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года

2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации

3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации

4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации

5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения

6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды

7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок

8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества

9. Сроки регистрации договора аренды

10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации

11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды

12. Государственная регистрация прекращения договора аренды

13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды

1. Начало течения срока действия договора аренды

2. Согласование срока договора аренды

3. Последствия несогласования срока договора аренды

4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления

5. Отказ арендодателя от договора аренды

6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок

7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора

8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды

10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя

11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества

12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов

2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению

3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды

4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц

5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества

6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями

7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору

1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом

2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества

3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков

4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества

5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны

1. Виды арендной платы и способы ее определения

2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы

3. Изменение сумм арендной платы

4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей

5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы

6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме

7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору

11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды

12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды

13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество

1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды

2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф

3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам

4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду

5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя

6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества

7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды

8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества

9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя

10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество

1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом

2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"

3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта

4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту

5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта

6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости

7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт

8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт

9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора

10. Расходы арендатора на содержание недвижимости

11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии

1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия

2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя

3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица

1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф

2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды

3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды

4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды

5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды

1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства

2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей

3. Обоснование существенности нарушений арендатора

4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора

5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора

6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора

7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора

8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора

10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя

12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф

1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором

2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье

3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора

1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок

2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок

3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок

4. Возобновление договора аренды на тот же срок

5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок

6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации

7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды

8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом

9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок

10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии

1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды

2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора

3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества

4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества

5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества

6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества

7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии

8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии

9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется

10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным

11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения

12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества

1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона

2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Данное здание было передано ответчику по акту приема - передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.

В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема - передачи здания.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А29-3136/2009

"...ОАО "РЖД" (арендодатель) и ООО "Кослансельхозтехника" (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 30.09.2008 N 314-НОДЮ, по условиям которого арендатору передана в аренду часть земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения с кадастровым номером 11:09:00 00 000:0030, площадью 5 990,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, Удорский район, ст. Колсан в границах, указанных в плане участка, для эксплуатации примыкающего подъездного железнодорожного пути.

Срок действия договора определен в пункте 2 указанного договора, в соответствии с которым договор действует с даты подписания по 31.12.2008, и его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 27.11.2007.

В рассматриваемом случае ООО "Кослансельхозтехника" стало собственником недвижимого имущества (железнодорожного тупика) и приступило к его эксплуатации, тем самым задействовав в своей деятельности и земельный участок, занятый этим имуществом. Оформление фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось подписание договора аренды от 30.09.2008 N 314-НОДЮ. При этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27.11.2007.

Доводы заявителя жалобы о заключении договора аренды на срок более года, а потому о необходимости его государственной регистрации суд округа проверил и отклонил в силу следующего.

Срок аренды определен сторонами в договоре с 30.09.2008 до 31.12.2008 и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.09.2008 по делу N А06-4970/07

"...По мнению подателя жалобы, срока аренды договора по 14.09.2001 составлял 1 год. Соответственно данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Поскольку договор не регистрировался в органах регистрации, то он является не заключенным.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений от 14.05.1999 N 6454, согласно которому в арендное пользование переданы нежилое помещение в кирпичном доме N 13 по ул. Тренева общей площадью 67,0 кв. м. для использования под магазин.

Срок аренды определен с 01.05.1999 по 01.05.2000.

Срок аренды неоднократно сторонами продлевался.

Изменением N 4 от 17.08.2004 к договору N 6454 от 14.05.1999 срок аренды определен с 01.09.2004 по 21.08.2005.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рекомендовано исходить из следующего: если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

При таких обстоятельствах, срок исчисления периода аренды по договору N 6454 от 14.05.1999 начинается с момента его подписания, то есть с 14.05.1999, составляет менее года и в силу закона государственной регистрации не подлежит.

При таких обстоятельствах дела, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.12.2006 N А13-1671/2006-06

"...Определяя срок действия договора от 13.06.2002 и необходимость в зависимости от этого его государственной регистрации, суд ошибочно посчитал, что договор от 13.06.2002 заключен на срок один год. Действительно, согласно пункту 2.2 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 28.02.2002 по 27.02.2003. Однако в силу положений пункта 2 статьи 425 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указание в договоре на то, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, а для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды. Поэтому срок аренды земельного участка по договору от 13.06.2002 не мог начинаться ранее 13.06.2002 и заканчивался в момент, указанный в договоре, - 27.02.2003, составляя, таким образом, период менее одного года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным..."

1.2. Вывод из судебной практики: Если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.03.2009 N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008

"...Пунктом 1.2 договора срок его действия определен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.2003.

Срок договора аренды земельного участка от 30.08.2002 N 3478 в соответствии с его пунктом 1.2 определен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.2003, что с учетом пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", признается равным одному году.

Опровергая вышеприведенные выводы суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что срок договора аренды N 3478 следует исчислять не по условиям пункта 1.2 договора, а с момента его заключения, то есть с 30.08.2002 по 30.03.2003, что составляет срок менее одного года, поэтому договор не требовал государственной регистрации и является заключенным...

Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, в пункте 1.2 договора N 3478 отсутствует соглашение сторон о распространении условий договора на отношения, существовавшие до его подписания 30.08.2002. Поэтому вывод апелляционного суда о том, что указанный пункт договора свидетельствует лишь о согласии арендатора оплатить фактическое использование земельного участка до момента заключения договора, не соответствует доказательствам по делу и требованиям статьи 431 ГК РФ о толковании договора.

Подписывая договор от 30.08.2002, истец и ответчик в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ добровольно определили срок его действия один год. Указание в договоре на начало срока действия договора с 01.04.2002, то есть ранее даты подписания договора, не равнозначно условию, предусмотренному пунктом 2 статьи 425 ГК РФ и не противоречит закону..."