Расторжение договора по инициативе арендодателя. Как правильно оформить расторжение договора аренды в одностороннем порядке? Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу

По какой-либо причине арендатор может изъявить желание расторгнуть договор аренды в досрочном порядке. Расскажем в статье, какие есть основания, порядок и способы расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

В первую очередь стоит сказать, что в самом заключенном документе, зачастую, прописываются причины, которые могут служить основаниями для прекращения арендных отношений съемщиком. Однако указаны они не всегда или у арендатора возникли другие основания для прекращения срока действия договора.

По нормам законодательства арендатор может прекратить действие договора двумя способами:

1. Договорившись с арендодателем и составив с ним дополнительное соглашение о расторжении.
2. В судебном порядке.

В первом случае причина не имеет особого значения, так как арендодатель не оказывает сопротивления и не препятствует расторжению. Для прекращения действия арендных отношений в суде этого недостаточно. Арендатор может подать иск с требованием расторгнуть договор только при наличии следующих оснований:

1. После заключения договора собственник имущества не передает его в пользование арендатора.
2. Собственник всячески препятствует использованию имущества. Это будет основанием, если арендатор пытается пользоваться предметом договора в соответствии с его назначением или с качествами, определенными соглашением.
3. Собственник передал в пользование имущество с существенными недостатками и из-за них арендатор не может использовать его в соответствии с назначением. Эта причина может стать основанием, только если арендатор не знал о недостатках до заключения договора.
4. Арендодатель не выполняет своих обязательств, возникших в момент подписания договора (к примеру, не делает капитальный ремонт).
5. Возникла чрезвычайная ситуация, которую невозможно было предвидеть до заключения договора, вследствие чего арендатор уже физически не может пользоваться арендованным имуществом.

Если расторжение будет происходить в судебном порядке, необходимо обосновать причину инициирования расторжения документально.

Бумаги должны быть правильно составлены, иначе суд может признать, что в причине расторжения есть вина обеих сторон. Лучше обратиться к профессиональному юристу за получением консультации.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке без суда

Расторжение договора аренды можно без привлечения судебных органов. Как правило, для этого требуется наличие определенных условий в самом документе об арендных отношениях. Например, договор может включать прямое указание на возможность расторжения по инициативе арендатора. Тогда обращаться в суд не потребуется.

Ответ на вопрос, может ли арендатор расторгнуть договор аренды без суда, зависит от того, на какой срок был заключен договор аренды. Возможно два варианта.

1. Договор без срока действия. В этом случае расторжение возможно в любой момент. Достаточно уведомить об этом собственника имущества. Уведомление направляется за три месяца, если предмет договора – недвижимость (ст. 610 ГК РФ).
2. Договор со сроком действия. Такой документ нельзя расторгнуть без суда и веских оснований. Исключением является указание права арендатора на расторжение в самом договоре.

Несмотря на то, что в ГК РФ прописана необходимость обращения в суд для расторжения договора аренды, это не препятствует указанию в договоре права досрочного прекращения арендных отношений.

В случае указания в договоре условий расторжения следует четко формулировать пункты, не допуская двусмысленности. В противном случае суд может истолковать договор не в вашу пользу. В процессе обсуждения и составления проекта договора рекомендуем воспользоваться помощью юриста.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Как расторгнуть договор аренды досрочно через суд?

Если договориться с арендодателем не удалось, придется обращаться в судебные органы для расторжения арендных отношений. Исковое заявление можно составить только после отправки письменного уведомления арендодателю.

В этом документе обязательно нужно указать:

• данные сторон арендных отношений;
• обоснованную причину расторжения договора;
• сроки прекращения арендных отношений;
• дату составления уведомления;
• личную подпись.

Уведомление о желании расторгнуть договор составляется в двух экземплярах. Один остается у арендатора, второй направляется собственнику. Отправить уведомление рекомендуется почтой, заказным письмом с описью вложений. После получения уведомления адресатом, у него есть месяц на обдумывание и ответ.

В случае игнорирования уведомления или отказа арендодателя арендатор вправе обратиться в судебные органы для расторжения договора.

Есть два варианта прекращения договора аренды через суд:

1. Арендодатель нарушил условия договора (ст. 620 ГК РФ). Потребуется доказать суду, что собственник намерено препятствует использованию имущества, или предмет договора имеет существенные недостатки, из-за которых невозможно использовать его по назначению. Также могут быть приняты во внимание иные нарушения договора арендодателем.
2. В значительной степени изменились обстоятельства, при которых оформлялся договор аренды (ст. 451 ГК РФ). К таким обстоятельствам относятся значительные изменения, при наличии которых ранее, договор не был бы составлен или же был составлен на других условиях. Потребуется доказать суду, что стороны не допускали таких изменений и не могли на них повлиять.

Важно учесть, что факт освобождения имущества арендодателя не является основанием для прекращения выплаты арендной платы.

Эта обязанность снимается с арендатора только после подписания акта приема-передачи и дополнительного соглашения о расторжении договора.

Соглашение о расторжении договора аренды квартиры или другого имущества

Соглашение о расторжении договора аренды квартиры или иного недвижимого имущества – это документ, в котором излагаются намерения арендатора и арендодателя прервать все отношения, касающиеся этого имущества. Соглашение является дополнением договора аренды, поэтому составляется по аналогии. Например, если арендный договор прошел процедуру государственной регистрации, соглашение о расторжении тоже необходимо зарегистрировать.

Есть несколько правил составления соглашения о расторжении:

1. Необходимо указать наименования и идентификационные данные сторон. Они оформляются и прописываются по аналогии с договором.
2. После перечисления сторон обязательно прописывается намерение прекратить действие договора с указанием его реквизитов и даты заключения. Также рекомендуется прописать порядок передачи имущества и информацию о произведенных расчетах между арендатором и арендодателем.
3. Рекомендуется прописать количество экземпляров соглашения.
4. Обязательно проставляются личные подписи сторон. Если одной из сторон выступает организация, проставляется печать.

Факт передачи имущества лучше задокументировать. Для недвижимости рекомендуется составлять подробную опись и акт приема-передачи. Эти документы будут являться доказательством, что у принимающей стороны нет претензий к арендатору. При возникновении вопросом, воспользуйтесь консультацией юриста.

Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.

Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.

В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора возможно:

• по последующему взаимному согласию сторон;
• на основании решения суда.

Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.

Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.

Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.

Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).

Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:

• при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
• осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.

В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.

Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.

В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.

Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.

Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.

Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.

Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.

Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.

Условия

Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.

Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.

Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.

Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.

Порядок расторжения

Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

• название суда;
• данные об арендаторе и арендодателе;
• суть договора аренды и его основные условия;
• причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
• содержание исковых требований.

Если же арендодатель не согласен на досрочное прекращение арендных отношений, договор аренды может быть расторгнут в случаях, предусмотренных в законе или в самом договоре. Все эти случаи можно разделить на три группы:

• существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором;

• существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора;

• односторонний отказ арендатора от исполнения договора.

Существенное нарушение договора арендодателем либо наступление иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором

Арендатор вправе обратиться в суд и потребовать расторгнуть договор аренды, если арендодатель допустил существенное нарушение условий договора либо возникли иные обстоятельства, при которых арендатор может досрочно расторгнуть договор. Общий перечень существенных нарушений условий договора и иных оснований, дающих арендатору право досрочного расторжения договора, указан в статье 620 Гражданского кодекса РФ:

• арендодатель не передал имущество арендатору;

• арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом;

r />

Пример ситуации, когда арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом

Арендодатель ограничил доступ сотрудников арендатора в сдаваемое в аренду помещение в связи с непогашенной задолженностью по арендной плате.

Другой случай: арендодатель передал арендатору помещение под офис, а после приступил к капитальному ремонту помещений на соседнем этаже, в связи с чем работники арендатора вынуждены осуществлять трудовую деятельность в неподходящих для этого условиях.

• имеются обстоятельства, которые не позволяют арендатору пользоваться имуществом на условиях, предусмотренных договором, при условии, что об этих обстоятельствах арендодатель не сообщил арендатору при заключении договора, арендатору о них было неизвестно и арендатор не мог обнаружить эти обстоятельства при передаче имущества;

• арендодатель не осуществляет капитальный ремонт переданного в аренду имущества;

• имущество стало непригодным для использования по целевому назначению в связи с обстоятельствами, не зависящими от арендатора.

r />

Пример из практики : суд удовлетворил требование арендатора о расторжении договора, поскольку переданное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для дальнейшего использования

Истец (ООО, арендатор) выиграл аукцион на строительство многоквартирного дома, по итогам которого заключил с ответчиком (департамент муниципального имущества и земельных отношений, арендодатель) договор аренды земельного участка под строительство. После этого истец начал подготовку необходимой для строительства документации. Однако из полученного санитарно-эпидемиологического заключения следовало, что земельный участок был непригоден для строительства многоэтажного жилого дома. В связи с этим у истца отсутствовала возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок для постройки многоквартирного дома.

Исходя из этих обстоятельств, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор аренды на основании пункта 4 части 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ, поскольку переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказалось в состоянии, не пригодном для использования. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2010 г. по делу № А33-7041/2009).

Вопрос: можно ли указать в договоре иные обстоятельства, которые будут являться основаниями для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо указанных в статье 620 Гражданского кодекса РФ?

Ответ: да, можно.

В договоре могут быть указаны и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора (ч. 2 ст. 620 ГК РФ). Эти основания могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендодателя. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В частности, такими основаниями могут служить увеличение арендной платы или суммы коммунальных платежей за арендуемое недвижимое имущество выше определенного уровня, значительное увеличение численности работников арендатора, отказ арендодателя в передаче имущества или его части в субаренду, переход права собственности на объект аренды к другому лицу и т. д.

Вопрос: Может ли арендатор досрочно расторгнуть договор, если стороны согласовали условие о порядке расторжения договора, но сами основания не прописали

Ответ: Да, может. Но только в тех случаях, которые указаны в законе.

Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.

Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004.

Пример из практики : Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что стороны не вправе по произвольным основаниям требовать расторжения договора, в котором согласован лишь порядок, но не указаны основания для расторжения

В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением.

Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, то она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения. При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали.

Арендатор (банк) уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие для расторжения договора (заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения договора в будущем) арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали. Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье 620 Гражданского кодекса РФ. Однако такие основания нужно прямо указать в договоре.

Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004).

Существенное нарушение арендодателем условий договора либо наступление иных предусмотренных законом или договором обстоятельств дает арендатору право досрочно расторгнуть договор. Однако сделать это можно только в судебном порядке.

Перед обращением в суд необходимо направить арендодателю претензию с требованием о расторжении договора. В отношении арендатора не применяется положение о том, что требовать расторжения договора можно лишь после письменного предупреждения контрагента о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ). Однако общая норма о том, что требование о расторжении договора может быть заявлено в суд лишь при неполучении ответа или после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ), применяется и в случае расторжения договора по требованию арендатора.

Совет: арендатору нужно иметь в виду, что даже если арендодатель будет согласен на расторжение договора, то для прекращения договора одного его письменного согласия будет недостаточно. Для этого сторонам нужно будет подписать документ (соглашение) о расторжении договора. Поэтому, если арендодатель не возражает против расторжения договора, но от подписания соглашения о расторжении договора уклоняется, арендатору все равно придется обращаться в суд.

Существенное изменение обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом.

В большинстве случаев суды отказывают в удовлетворении требований о расторжении договоров, поскольку изменение обстоятельств, на которое ссылается заявитель, не является существенным в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в мировой и национальной экономике.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

• сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);

• существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);

• утрату арендатором экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);

• увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

Тем не менее все же бывают ситуации, которые суд расценивает как существенное изменение обстоятельств и на основании этого расторгает договор аренды.

Пример из практики : суд удовлетворил иск о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых арендатор исходил при заключении договора

Истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка сроком на три года в целях строительства арендатором многоквартирного жилого дома. Жилой дом был построен и введен в эксплуатацию быстрее, чем планировалось: спустя всего полтора года после заключения договора. После этого арендатор обратился сначала к арендодателю, а затем в суд с требованием о расторжении договора.

Суд первой инстанции указал, что цель использования земельного участка достигнута, поэтому дальнейшее исполнение договора повлечет для истца значительный ущерб, что противоречит целям и назначению договора. На основании статей 451 и 453 Гражданского кодекса РФ суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и расторгнул договор с момента вступления решения в законную силу. Суд кассационной инстанции оставил решение без изменения (постановление ФАС Уральского округа от 28 декабря 2009 г. № Ф09-10615/09-С6 по делу № А07-11160/2009).

В рамках другого дела стороны заключили договор аренды, по которому арендодатель передал арендатору земельный участок для разработки карьера и добычи известкового камня путем проведения буровзрывных работ. Спустя несколько лет после заключения договора аренды комиссия территориального отделения Роспотребнадзора провела проверку земельного участка, по итогам которой признала невозможным проведение буровзрывных работ в связи с опасностью загрязнения водоносных скважин и поступающей из них в населенный пункт питьевой воды.

После этого арендатор (истец) обратился в суд с требованием к ответчику (арендодателю) о расторжении договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса РФ. В качестве существенного изменения обстоятельств истец указал на невозможность проведения работ по добыче известняка буровзрывным способом. Истец также указал, что переход на иной способ добычи известняка требует изменения всего технологического процесса производства щебня, что делает его экономически нецелесообразным и влечет для истца значительные имущественные потери.

Суд первой инстанции посчитал изменение обстоятельств, выразившееся в появлении препятствий в пользовании земельным участком, существенным, в связи с чем договор был расторгнут. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили решение без изменения (постановление ФАС Центрального округа от 17 июля 2008 г. по делу № А48-3289/07-4).

Арендатор может предъявить в суд иск о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств только после соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если обязательный досудебный порядок арендатором не будет соблюден, то для арендатора наступят предусмотренные законом негативные последствия. В частности, исковое заявление будет не принято к производству и возвращено, а ошибочно принятый иск будет оставлен без рассмотрения.

Односторонний отказ арендатора от исполнения договора

Арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если это предусмотрено в законе либо в договоре (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). В случае одностороннего полного отказа от его исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Рассматриваемый способ прекращения договорных отношений имеет ряд неоспоримых преимуществ для арендатора. Ведь, чтобы отказаться от исполнения договора, арендатору не нужно обращаться в суд с иском о расторжении договора. Для этого необходимо лишь уведомить арендодателя об отказе от договора. Согласование в договоре условий о его одностороннем расторжении ускорит процедуру прекращения договора и защитит арендатора от необходимости несения материальных и временных затрат. Ведь договор будет считаться расторгнутым с момента, когда арендатор известит арендодателя об отказе от договора, если иное не установлено в договоре. Например, в договоре может быть указано, что он считается расторгнутым по истечении месяца со дня направления арендатором арендодателю соответствующего уведомления.

Право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды.

Вопрос: в каких случаях договор аренды считается бессрочным?

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в случаях, если:

• в договоре не указан срок аренды;

• в договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон;

Обоснование. Срок в гражданско-правовых отношениях может определяться указанием только на такое событие, которое должно неизбежно наступить и не зависит от воли и действий сторон (абз. 2 ст. 190 ГК РФ, п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). В частности, срок договора не будет согласованным, если его начало связано с государственной регистрацией права собственности арендодателя на помещение либо если его прекращение будет связано с проведением капительного ремонта помещения или реконструкцией здания.

Пример из практики : суд признал договор аренды бессрочным, поскольку условие о сроке аренды сторонами не было согласовано

Суды признают договоры аренды бессрочными, если они заключены на срок:

• до полного присоединения арендодателя к арендатору (постановление ФАС Центрального округа от 20 апреля 2005 г. № А48-5198/04-7);
• до ликвидации арендатора (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2009 г. по делу № А13-10727/2008);
• до начала плановой застройки (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21 декабря 2009 г. по делу № А75-2721/2009);
• до момента приватизации помещения (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2010 г. по делу № А78-481/2010).

r />

• срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендатор вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

Право арендатора отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

• безусловным - то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;

r />

Пример условия договора, закрепляющего безусловное право на отказ от договора

«Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

• условным - то есть право на отказ от договора может быть реализовано при наступлении определенных обстоятельств.

r />

Пример условия договора, закрепляющего право на отказ от договора при определенных обстоятельствах

«Арендатор при увеличении размера арендной платы и (или) стоимости коммунальных услуг за пользование нежилым помещением более чем на 5 процентов по сравнению с прошлым годом в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением арендодателя в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время, если при наличии оснований для отказа от договора сторона, которая имеет право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе принимает от контрагента исполнение по договору, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ). В отношениях между предпринимателями это правило действует тогда, когда иное не предусмотрено в законе или в договоре (п. 6 ст. 450.1 ГК РФ). Однако это правило не касается тех случаев, когда аналогичные обстоятельства, которые являются основаниями для отказа от договора, возникают вновь.

Например, если арендатор, который имеет право отказаться от договора каждый раз при повышении ключевой ставки Банка России более чем на 1 процент, этого не сделает и продолжит пользоваться арендованным имуществом, то будет считаться, что арендатор своим правом на отказ от договора не воспользовался. Однако при следующем повышении ключевой ставки ЦБ РФ у арендатора вновь появится соответствующее право на отказ от договора.

Может оказаться, что условие о возможности расторжения договора арендатором сформулировано в договоре недостаточно четко. В связи с этим может возникнуть неясность: дает ли оно арендатору право на расторжение договора в судебном порядке или же право на отказ от исполнения договора. В этом случае рекомендуется исходить из следующего. Арендатору предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора, если в договоре указано на возможность расторжения договора:

• либо «в одностороннем порядке»;

• либо «во внесудебном порядке»;

• либо «без обращения в суд».

r />

Пример недостаточно четкой формулировки, которую суды расценивают как предоставляющую арендатору право на односторонний отказ от договора

«Арендатор в случае существенного нарушения арендодателем условий договора аренды вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор с предварительным письменным предупреждением арендодателя».

В иных случаях следует исходить из того, что арендатору предоставлено право на обращение в суд с требованием о расторжении договора с необходимостью соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Судебная практика при неясности формулировки о расторжении договора также ориентируется на буквальное толкование текста договора. Так, если в договоре будет указано именно на возможность одностороннего отказа той или иной стороны от исполнения договора, то суды исходят в первую очередь из того, что сторона имеет право расторгнуть договор во внесудебном порядке.

Пример из практики : суд признал за арендодателем право на односторонний отказ от исполнения договора аренды

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о взыскании долга по арендной плате, пеней за просрочку внесения арендной платы, задолженности за фактическое пользование недвижимым имуществом после прекращения действия договора, процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки за несвоевременное освобождение помещения, а также о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Суды установили, что между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений. Согласно договору при наличии у арендатора задолженности по арендной плате за два месяца и более арендодатель вправе отказаться от исполнения названного договора. В этом случае договор будет считаться расторгнутым в срок, указанный в претензии, направленной арендатору.

В связи с образовавшейся у арендатора задолженностью по арендной плате арендодатель направил ему претензию, в которой уведомил об образовавшейся задолженности и необходимости ее оплаты. Арендодатель также указал в претензии, что в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате в указанный срок договор аренды считается расторгнутым, и в этом случае помещение необходимо будет передать балансодержателю в течение двух дней с момента расторжения договора. Кроме того, арендодатель указал на то, что при неисполнении требований, изложенных в претензии, он обратится в суд с иском о взыскании имеющейся задолженности.

Претензия истца была получена ответчиком, задолженность по арендной плате не была погашена. Это послужило основанием для обращения истца в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично (была снижена сумма неустойки) и обязал ответчика освободить занимаемое им нежилое помещение в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу, передав его по акту приема-передачи арендодателю. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды на основании пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ является расторгнутым.

Суд апелляционной инстанции решение суда в части исковых требований о взыскании неустойки за несвоевременное освобождение помещения и об освобождении занимаемых нежилых помещения отменил и в удовлетворении заявленных требований отказал. Суд апелляционной инстанции указал, что право на односторонний отказ от договора предоставлено законом только в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В отношении спорного договора такое право арендодателю не было предоставлено, поэтому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. На основании этого суд апелляционной инстанции указал, что истцом не был соблюден претензионный порядок расторжения договора.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав следующее. Согласно пункту 27 информационного письма № 66 в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Согласно условиям спорного договора аренды при наличии у арендатора задолженности по арендной плате два месяца и более арендодатель вправе отказаться от исполнения названного договора. Данное условие договора не противоречит закону, а потому суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что в рассматриваемой ситуации договор аренды нельзя считать расторгнутым, поскольку такое требование должно быть предъявлено в суд с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора, основан на ошибочном толковании закона (постановление ФАС Уральского округа от 5 октября 2009 г. № Ф09-6803/09-С6 по делу № А47-9077/2008-191ГК).

Если сторона заявила об отказе от договора, который был зарегистрирован, то в этом случае нужно обратить внимание на то, каким образом в договоре предусмотрено право на отказ от его исполнения: при определенных условиях либо в любом случае, безотносительно к каким-либо условиям.

Если в договоре предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, то сторона, которая воспользовалась этим правом, может в одностороннем порядке обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о прекращении договора в ЕГРП. При этом к такому заявлению нужно приложить доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (расписка на копии заявления об отказе от договора, уведомление о вручении заказного письма с описью вложения и др.).

Если сторона имеет право на односторонний отказ от исполнения договора только в случае каких-либо нарушений условий договора своим контрагентом либо при иных обстоятельствах, которые нужно установить, то в Росреестр нужно представить заявления от обеих сторон договора. Если одна из сторон откажется подавать такое заявление, то сторона, которая заявила об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском о признании договора прекратившимся. Ответчиком по такому иску будет контрагент стороны по договору. Решение суда об удовлетворении такого иска будет являться основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в ЕГРП.

Такие разъяснения содержатся в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора».

Однако в договоре стороны могут согласовать выплату компенсации на случай немотивированного отказа от его исполнения. В этом случае арендатору нужно будет заплатить указанную денежную сумму. Подобные условия договора соответствуют закону, и оспорить их не удастся.

Пример из практики : Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ признала правомерным условие договора о взыскании штрафа за досрочное немотивированное расторжение договора по инициативе одной из сторон

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

По условиям договора арендатор обязался внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной платы. Эта сумма гарантировала надлежащее выполнение обязательств арендатором и не засчитывалась в качестве арендной платы. Соответственно, если договор расторгался по инициативе арендатора до истечения срока его действия по любой причине, кроме указанных в договоре, арендодатель мог удержать задаток в полном объеме в качестве штрафа.

Арендатор перечислил задаток и пользовался объектом аренды.

Впоследствии, когда арендатор пожелал досрочно расторгнуть договор (в порядке одностороннего отказа от договора), арендодатель удержал внесенный арендатором задаток.

Арендатор посчитал, что односторонний отказ от исполнения договора как правомерное действие не может выступать основанием гражданско-правовой ответственности в виде наложения штрафа. По этой причине арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соответствующего условия договора.

Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования. Они квалифицировали штраф за досрочное расторжение договора как неустойку. Однако заявление о досрочном расторжении договора - правомерное действие, а досрочное расторжение договора - не гражданско-правовое нарушение. Поэтому суды пришли к выводу, что взыскание штрафа за реализацию арендатором права на односторонний отказ от договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, которая применяется за нарушение гражданских прав.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ не согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

Спорный пункт договора предусматривает возможность для любой из сторон расторгнуть договор до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым основаниям, кроме прямо указанных в договоре. Условие такого расторжения для арендатора - удержание арендодателем задатка, для арендодателя - уплата задатка в двойном размере.

Таким образом, стороны определили порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит закону.

Удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами условий договора. При наличии определенных обстоятельств задаток выступает условием для расторжения договора. Поэтому квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки ошибочна.

В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которую сторона должна выплатить контрагенту при отказе от договора.

То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, желающей досрочно отказаться от договора. Напротив, такая компенсация предоставляет любой из сторон возможность расторгнуть договор без объяснения причин.

Гражданский кодекс РФ допускает любые предусмотренные в законе или в договоре способы обеспечения обязательств. Поэтому основания признавать недействительным спорное условие договора отсутствуют.

Договор, который содержит спорное условие, стороны подписали без замечаний и возражений со стороны арендатора. Заявление о недействительности этого условия он сделал после того, как направил уведомление о досрочном расторжении договора и не указал какие-либо мотивы. Коллегия судей расценила такое поведение как неисполнение возникшего между сторонами обязательства.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 3 ноября 2015 г. № 305-ЭС15-6784).

Компания заключает новый договор аренды или продлевает действие прежнего договора. Что нужно указать в договоре, чтобы арендатор мог отказаться от него досрочно во внесудебном порядке?

Если стороны заключают договор на неопределенный срок, то право на отказ от договора аренды без обращения в суд предоставлено законом. Если же арендодатель сдает помещение только на определенный срок, то нужно включить условие о праве арендатора на односторонний отказ во внесудебном порядке. Но важно очень внимательно отнестись к его формулировке, чтобы не получить совсем не тот эффект, на который рассчитывали.

Ни один арендатор не застрахован от такой ситуации, когда нужно досрочное расторжение договора аренды по его инициативе. Это может быть связано с необходимостью переехать в более удачный офис, принятием решения о закрытии филиала, который находился в арендуемом помещении, или просто отсутствием денежных средств для уплаты арендной платы.

При этом на стадии подготовки проекта документа арендаторы не всегда задумываются о включении в него порядка расторжения, а главное - права на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора . При отсутствии согласованного внесудебного порядка его расторжения по инициативе арендатора досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Право на расторжение договора аренды без суда зависит от его срока действия

Существовала точка зрения, что эту норму нужно понимать следующим образом: предусмотреть право на отказ от договора аренды во внесудебном порядке можно (основываясь на положениях статьи 450 Гражданского кодекса), но только если будут предусмотрены конкретные основания для такого отказа. Но еще в 2008 году Президиум Высшего арбитражного суда подтвердил, что такое мнение ошибочно. Правда, в этом деле речь шла об отказе от договора арендодателя , но эта позиция в равной степени применяется и к отказу арендатора.

Пример из практики. В договоре аренды, заключенном на 20 лет, стороны предусмотрели право арендодателя досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Арендодатель решил воспользоваться таким правом и направил уведомление арендатору, но тот освободить помещение отказался.

Суды трех инстанций тоже отказались выселить арендатора. Они посчитали, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо, чтобы закон или договор предусматривал конкретные основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. В данном договоре не было указано каких-либо оснований для одностороннего отказа - просто было предусмотрено право на отказ без каких-либо причин.

Президиум Высшего арбитражного суда с такой позицией не согласился. Он четко указал, что для одностороннего отказа достаточно самого факта указания в законе или договоре на такую возможность. Дело было направлено на новое рассмотрение (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № ВАС-5782/08).

Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ

При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия. При этом буквальное значение означает сопоставление договора с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.

Не указано о расторжении договора аренды именно во внесудебном порядке

Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка:

«Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца».

Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора аренды по собственной инициативе. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора.

Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора). Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Пример из практики. Стороны заключили договор аренды помещения, в котором должен был разместиться филиал арендатора. Срок аренды - восемь лет. По условиям договора арендатор вправе был потребовать досрочного расторжения при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, а также соблюдения арендатором требований договора о своевременном внесении арендной платы и возмещении расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Также было условие о том, что договор считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о расторжении, которое подлежит подписанию сторонами как при окончании срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.

В связи с закрытием филиала арендатор решил воспользоваться своим правом на отказ от аренды и направил арендодателю письмо об этом. Арендодатель не согласился расторгнуть договор, а через некоторое время подал иск о взыскании долга по арендной плате и неустойки . Арендатор заявил встречный иск о расторжении договора аренды.

При первом рассмотрении дела суд удовлетворил иск о взыскании долга и неустойки и отказал в удовлетворении встречных требований (апелляция оставила решение без изменения).

Кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение, и на этот раз суд первой инстанции решил, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний отказ и договор является расторгнутым. Поэтому суд отказал в удовлетворении обоих исков: в требовании о взыскании долга, так как отсутствовали основания для взыскания арендной платы после расторжения договора, а во встречном требовании - поскольку договор и так уже расторгнут. Апелляционная и кассационная инстанции с этим выводом не согласились и частично взыскали с арендатора долг и неустойку.

Окончательный вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда. Он посчитал, что у арендатора не было права на отказ от договора во внесудебном порядке, так как по условиям договора он мог только потребовать досрочного расторжения, но не мог заявить о расторжении в одностороннем порядке (применительно к пункту 3 статьи 450 ГК РФ).

Следовательно, по условиям договора вопрос о его расторжении мог быть решен только в судебном порядке, а у арендатора всего лишь было право инициировать такой спор. При этом Президиум Высшего арбитражного суда принял во внимание, что в конкретной спорной ситуации у арендатора возникло право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (принятием решения о ликвидации филиала).

Поэтому Президиум в итоге подтвердил возможность расторжения договора, но решение суда первой инстанции, вынесенное при первом рассмотрении, в части взыскания долга по арендной плате на дату вынесения этого решения было оставлено без изменения (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.11 № ВАС-9615/11)

Такой позиции придерживаются и нижестоящие суды. Таким образом, в интересах арендатора четко указать в договоре, что он имеет право не просто на расторжение договора аренды по своей инициативе, а на отказ от него именно в одностороннем внесудебном порядке, который влечет за собой расторжение договора (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При этом, как следует из п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой предоставлено право на отказ от договора или исполнения договора, должна, осуществляя представленное право действовать добросовестно и разумно в установленных пределах. Как отметил ВС РФ, нарушение представленной обязанности может повлечь отказ в судебной защите, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

Указана обязанность уведомить арендодателя об освобождении помещения, но не само право на отказ

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится.

Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

Санкции за односторонний отказ от договора аренды

В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права. Обычно это неустойка (штраф) в определенном размере, который арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора.

Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь. В действительности не все так однозначно. Есть разные судебные позиции на этот счет. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» вопроса о плате за досрочный выход из договора не коснулось (судебная практика по вышеуказанному постановлению: Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014).

Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора - злоупотребление правом

Некоторые суды считают, что нельзя предусмотреть в договоре аренды штраф за то, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний внесудебный отказ от договора и при этом ничего не нарушал.

По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств. В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права.

Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). Поэтому односторонний отказ арендатора от исполнения договора не может являться основанием для применения к нему меры ответственности в виде неустойки (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2016 г. по делу № А55-16666/2015).

Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна

Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности (неустойкой в полном смысле), а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе. Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора (арендодатель) из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор. Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

Пример из практики. Рассматривался спор по иску арендодателя о взыскании неустойки за досрочное расторжение договора аренды. Этот договор был заключен в феврале 2012 года и должен был действовать до конца 2012 года. В нем имелось такое условие:

«Договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года».

Уже в середине марта 2012 года арендатор уведомил арендодателя о том, что он расторгает договор с середины июня. Стороны подписали акт приема-передачи помещения, после чего арендодатель потребовал от арендатора неустойку в размере арендной платы за шесть месяцев (то есть до конца года), сославшись на договорные условия. Арендатор неустойку не оплатил, и арендодатель обратился в суд.

Суды трех инстанций встали на сторону арендодателя, сославшись на принцип свободы договора. А из-за того, что арендатор не заявил о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса, сумма неустойки была взыскана в полном объеме (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.13 по делу № А43−24738/2012).

Аналогичную позицию можно увидеть в определении ВАС РФ № ВАС-4681/11, постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.13 по делу № А63−10179/2012.

Рассказывает Наталия Белова, руководитель правового департамента INCHCAPE.

Аренда недвижимой собственности является распространенным видом правоотношений в Российской Федерации. Передача представленных объектов осуществляется при помощи заключения соглашения о найме между арендодателем и арендатором. Статистика обозначенных правоотношений гласит, что частым явлением выступает расторжение подобных соглашений. Прекращение действия договора аренды может произойти как по инициативе владельца имущества, так и по желанию арендатора. Помимо этого расторжение договора аренды возможно и путем составления соглашения, которое заключается между сторонами сделки.

По причине того, что договор аренды является двусторонним соглашением, его досрочное расторжение может привести к тому, что права одной из сторон сделки могут быть нарушены. Для урегулирования обозначенных ситуаций, положениями законодательства Российской Федерации предусмотрено, когда досрочное расторжение договора аренды возможно, а когда нет.

В текущей статье будет представлена информация об основаниях для расторжения договора аренды, а также порядок действий при аннулировании контракта по инициативе арендодателя, арендатора и по соглашению сторон сделки. Также будут обозначены сведения о том, как происходит расторжение договора аренды через суд.

Важно знать...

Общая информация

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора аренды может произойти в следующих случаях:

• Если арендодатель и арендатор пришли к согласию по поводу расторжения договора аренды;
• По желанию одной из сторон соглашения. Аннулирование контрактных отношений в представленном случае возможно только по основаниям, которые предусмотрены в тексте договора;
• Если арендодатель или арендатор направил в судебное учреждение исковое заявление для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Необходимо отметить, что для подачи иска у заявителя должны быть весомые основания, которые обозначены в положениях законодательства РФ.

Необходимо помнить, что в первой ситуации, если стороны сделки после переговоров пришли к согласию, трудностей при расторжении соглашения о найме у них не возникнет. Обсудив все нюансы, арендодатель и арендатор должны составить соглашение, на основании которого и происходит расторжение представленной договоренности.

Возникновение сложностей допустимо в случае, когда один из участников правоотношений не желает осуществлять процедуру досрочного расторжения договора аренды. В представленном случае прекращение контрактных отношений происходит посредством обращения в судебную инстанцию.

Процедура расторжения

Вне зависимости от причин, согласно которым одна из сторон соглашения изъявила желание аннулировать данные правоотношения, процедура расторжения соглашения о найме жилой или нежилой недвижимости должна начинаться с оформления уведомления о прекращении контрактных отношений и его отправки второму участнику сделки. При получении обозначенного извещения, противоположная сторона договора аренды обязуется дать ответ в течение месяца.

После того как один из участников данных правоотношений направляет другому уведомление, в котором указывает о желании осуществить досрочную процедуру расторжения договора аренда, события могут развиваться по-разному.

Существует четыре варианта развития событий:

• Сторона, которая получила уведомление о расторжении соглашения о найм, учла обозначенные в извещении сведения и указала период времени, в течение которого замечания будут устранены во избежание аннулирования соглашения;
• Ответчик соглашается на досрочное расторжение договор аренды;
• Лицо, получившее уведомление, составляет ответное обращение, в котором данная ситуация описана так, как он ее видит. Помимо этого ответчик должен приложить к заявлению документы, доказывающие его слова;
• Ответчик никак не реагирует на уведомление о расторжении договора аренды — игнорирует обращение и не предпринимает шагов для исправления замечаний.

Для исключения взаимных претензий арендодатель и арендатор должны действовать согласно законодательным актам Российской Федерации и обозначенным условиям в договоре аренде. В случае нарушения договоренности или положений нормативно-правовых актов РФ, потерпевшая сторона имеет право направить в судебную инстанцию исковое заявление.

По соглашению сторон

Наиболее удобным и легким способом расторжения договора аренды является оформление соглашения, которое подтвердит обоюдное согласие арендатора и арендодателя.

При аннулировании представленных контрактных отношений по соглашению сторон, следует учесть несколько особенностей:

• Если арендодатель и арендатор пришли к обоюдному согласию о расторжении договора аренды, им необходимо оформить специальное соглашение и обозначить в нем все нюансы прекращения правовых отношений;
• Представленное соглашение в обязательном порядке оформляется в письменном виде;
• После того как арендодатель и арендатор заключили и подписали обозначенный документ, происходит автоматическое расторжение договора аренды. Необходимо отметить, что прекращение действия контракта может произойти и в обозначенное в соглашении время. К примеру, соглашение было составлено 29 ноября 2018 года, а расторжение договора аренды произойдет только 15 декабря 2018 года;
• Анализируя практику большинства судебных инстанций, если происходит расторжение договора аренды собственности по соглашению сторон, документ следует зарегистрировать в Росреестре.

Соглашение о расторжении договора аренды должно содержать следующую информацию:

• Фамилия, имя и отчество арендодателя, а также его контактные данные;
• Личные и контактные сведения арендатора;
• Банковские данные участников сделки;
• Порядковый номер документа;
• Период времени, в течение которого собственность будет возвращена арендодателю. Делается это посредством акта приема-передачи;
• Обозначается наличие или отсутствие обоюдных претензий;
• В завершении соглашения указывается дата и место его оформления, а также ставятся подписи арендодателя и арендатора.

Представленное соглашение помогает обозначить отсутствуют ли у арендодателя и арендатора взаимные претензии, либо наоборот установить сумму денежного долга арендатора по арендной плате и указать сроки предоставления денег арендодателю.

По инициативе арендодателя

Согласно арендодатель имеет право на расторжение договора аренды по собственной инициативе. Физическое или юридическое лицо, предоставляющее в аренду свою собственность, вправе аннулировать представленное соглашение только при наличии оснований, обозначенных в положениях законодательства РФ.

Основания для расторжения договора аренды по желанию арендодателя:

• Если гражданин применял переданную ему в аренду собственность не по назначению, нарушая этим пункты договора;
• Если при использовании переданной арендатору недвижимости он значительно ухудшил ее состояние;
• Если арендатор нарушает положения договора аренды, в котором обозначены сроки и сумма платы за использование собственности. В случае неуплаты аренды на протяжении двух месяцев, арендодатель имеет право осуществить расторжение договора аренды по собственному желанию;
• Если арендатор не выполнил условие контракта о ремонте переданной ему по договору аренды собственности. Выполнить обозначенное условие необходимо в установленные в документе сроки.

В первой ситуации, чтобы арендодатель смог определить, насколько серьезным является нарушение арендатора, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Те правонарушения, из-за которых арендодатель понес определенные убытки или на которые он не рассчитывал при заключении контракта, будут считаться существенными.

Во второй ситуации, нарушение будет считаться существенным в том случае, если гражданин, получивший по договору аренды собственность, нанес серьезный вред недвижимости или им была осуществлена значительная перепланировка имущества, которая не была оговорена с арендодателем.

В третьем случае договор всегда содержит информацию о способе и сроках оплаты аренды. Если гражданин, получивший в пользование собственность, неоднократно нарушал указанные условия, арендодатель имеет право осуществить расторжение договора аренды досрочно и по собственной инициативе.

В четвертой ситуации, период для реализации капитального ремонта недвижимости оговаривается и обозначается при заключении договора аренды. Если же соответствующий период времени не представлен в контракте, арендатор обязан проводить ремонт собственности в разумные сроки, которые установлены нормативно-правовыми актами Российской Федерации.

Помимо вышеобозначенных ситуаций, согласно первому пункту статьи под номером , основанием для досрочного расторжения контракта путем судебных разбирательств может послужить факт изменения обстоятельств, в соответствии с которыми был заключен договор аренды.

Необходимо отметить, что если арендодатель и арендатор не пришли к единому мнению согласно досрочного расторжения договора аренды, перед тем как направлять исковое заявление в судебное учреждение необходимо попытаться урегулировать вопрос досудебным способом.

Расторжение документа по желанию арендатора

При оформлении договора арендатор имеет право потребовать включить в соглашение пункты, в соответствии с которыми он сможет инициировать процесс досрочного расторжения договора аренды недвижимости по собственной инициативе. Если же соглашение не содержит представленных условий или лицо, получившее в пользование собственность желает аннулировать контракт на основании иных причин, которые не обозначенные в документе, он имеет право сделать это двумя способами: получить согласие арендатора или направить в судебное учреждение исковое заявление о расторжении договора аренды.

Основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

• Если после того как был заключен соответствующий контракт арендодатель предоставил гражданину в пользование другую собственность, не ту, которую он должен был передать согласно пунктам соглашения;
• Если действия арендодателя не позволяют лицу пользоваться переданной ему недвижимостью так, как обозначено в положениях договора аренды или по назначению собственности;
• Наймодатель предоставил арендатору собственность ненадлежащего качества, в результате чего лицо не может эксплуатировать недвижимость по ее назначению. Необходимо отметить, что арендатор должен доказать, что данные недостатки не были оговорены при заключении контракта;
• Соглашение содержит пункты, в которых обозначено, что арендодатель обязан проводить капитальный ремонт собственности в определенное время, но он не выполняет указанные условия;
• Если переданная в аренду собственность стала непригодна для дальнейшего использования по причинам, которые не зависят от воли сторон сделки. В представленном случае арендатор не несет ответственность перед арендодателем.

Уведомление

Условие о том, что одной из сторон необходимо уведомлять другую о желании осуществить процесс расторжения договора аренды следует обговорить заранее, при оформлении контракта. Нормы законодательства РФ не предусматривают унифицированной формы обозначенного уведомления. По указанной причине извещение составляется в свободной форме. При этом требуется учитывать установленные законодательством нормы и условия оформления.

Уведомление, составленное в письменном виде, необходимо в следующих случаях:

• Если договор аренды был заключен на неустановленный период времени;
• Контракт содержит пункт, в котором указывается, что договор аренды может быть автоматически продлен;
• Одна из сторон сделки отказывается исполнять условия договора аренды.

Нормы законодательства Российской Федерации не предусматривают типовой формы данного уведомления. По представленной причине оформляется извещение о расторжении соглашения о найме в свободной форме.

Несмотря на это, требуется придерживаться следующей структуры:

• Фамилия, имя и отчество арендатора, а также его контактные данные;
• Личные и контактные сведения арендодателя;
• Наименование документа;
• В основной части уведомления о расторжении соглашения о найме обозначается причина аннулирования контракта;
• Требование по расторжению — погашение задолженности, возмещение денежных убытков, возвращение недвижимости;
• Дата расторжения договора аренды;
• Период времени, в течение которого другая сторона сделки должна ответить на сообщение;
• Перечень прилагаемых документов — письменно зафиксированные показания свидетелей о нарушениях; акты, подтверждающие неуплату;
• В завершении уведомления о расторжении договора аренды указывается дата оформления и подпись заявителя.

Факт получения уведомления расторжения контракта в обязательном порядке должен быть зафиксирован, посредством подписи получателя.

Как расторгнуть договор аренды через суд?

Процесс расторжения договора аренды осуществляется при помощи судебной инстанции в следующих случаях:

• Если собственность арендодателя невозможно далее эксплуатировать. Причиной этому может стать непредвиденная ситуация, в чем нет вины арендатора;
• Арендодатель отказывается реализовать капитальный ремонт недвижимости. В представленном случае обозначенный факт должен быть указан в контракте;
• Одна из сторон сделки отказывается передавать собственность;
• Если арендодатель предоставляет лицу недвижимость с недостатками, которые не обозначены в положениях договора аренды.

Если процесс расторжения договора аренды осуществляется через судебную инстанцию, то для начала, согласно нормам законодательства Российской Федерации, заявитель обязан заплатить государственную пошлину. После этого оформляется исковое заявление, в котором указываются основания для подачи иска.

Исковое заявление направляется в областное судебное учреждение по месту регистрации ответчика. К иску в обязательном порядке прилагается документация, которая подтвердит факт нарушения договорных обязательств. В обязательном порядке необходимо сделать ссылки на нормативно-правовые акты Российской Федерации, которые доказывают правонарушения со стороны другого участника соглашения.

Исковое заявление

Направить исковое заявление в судебное учреждение имеет право каждая из сторон сделки. Так как положения законодательных актов РФ не содержат унифицированной формы иска в данном случае, то он составляется в свободной форме на листе формата А4. Несмотря на это, при оформлении искового заявления целесообразно придерживаться делового стиля изложения. Все факты, которые представляются в документе, должны быть написаны последовательно и обоснованно.

Исковое заявление о расторжении договора аренды должно содержать следующие сведения:

• Наименование и адрес судебного учреждения;
• Фамилия, имя и отчество заявителя, а также его контактные сведения;
• Фамилия, имя и отчество ответчика, а также его контактные данные;
• Основание для направления искового заявления в судебную инстанцию;
• Список документов, подтверждающих факт правонарушения договорных обязательств;
• В завершении составления искового заявления указывается дата его оформления, а также ставится подпись заявителя.

Необходимо отметить, что доказательством того, что заявитель пытался решить вопрос досудебным способом является подписанное ответчиком уведомление о расторжении договора аренды. Этот документ будет свидетельствовать о том, что он не принял никаких мер для урегулирования конфликта.