Главная Дтп Неопределенный срок действия договора аренды как прописать. Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды В договоре аренды не указан срок действия

Неопределенный срок действия договора аренды как прописать. Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды В договоре аренды не указан срок действия

СТ 610 ГК РФ

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к Ст. 610 Гражданского кодекса РФ

1. Срок договора аренды устанавливается в самом договоре. Срок может быть как определенным (конкретным), так и неопределенным. Определенный срок представляет собой указание на конкретный период действия договора аренды. В случае если договор аренды заключается в устной форме, срок действия договора аренды оговаривается его сторонами.

В случае если в договоре аренды определенный (конкретный) срок его действия не указан, срок такого договора является неопределенным. В целях реализации возможности каждой из сторон такого договора отказаться от него им предоставлено право реализовать такой отказ путем направления другой стороне договора аренды в любое время предупреждение, форма которого зависит от формы договора аренды. Собственно предупреждение представляет собой волевой акт либо документ, содержащий сведение о намерении стороны договора аренды его расторгнуть.

Сроков направления такого предупреждения два:

Общий - один месяц;

Специальный - три месяца (в случае если объектом договора аренды является недвижимое имущество).

При этом законодательством могут быть установлены и иные сроки направления такого предупреждения. Так, например, при заключении на неопределенный срок договора аренды земельного участка Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, находящегося в федеральной собственности, органы государственной власти субъекта РФ, Фонд в любое время вправе отказаться от таких договоров, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Законодательством могут быть установлены специальные сроки договора аренды. Эти сроки устанавливаются путем указания на максимальный (предельный) период действия таких договоров. Критерии установления этих сроков следующие:

Виды договоров аренды;

Виды арендуемого имущества.

Так, например, согласно ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных данным Законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Для таких договоров процедура расторжения собственно необязательна при условии, что в таких договорах эти предельные сроки не оговорены. Для прекращения действия таких договоров достаточного простого "молчания" его субъектов относительно его расторжения до истечения максимального (предельного) срока.

При этом если в таких договорах указан срок, превышающий максимальный (предельный), то действительный срок такого договора является соответствующим максимальному (предельному).

2. Применимое законодательство:

ФЗ от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении";

ФЗ от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении";

ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации";

ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации";

ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации";

ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях";

ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества";

ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";

Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".

3. Судебная практика:

Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;

Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 N 20АП-1946/13;

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 N 20АП-732/14;

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.03.2013 N Ф08-419/13 по делу N А32-21169/2011;

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 N Ф08-290/13 по делу N А32-4541/2012;

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 610 ГК РФ, судебная практика применения

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и ).

Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной.

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

…Договор аренды нежилого помещения был заключен сроком на один год. Так как по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, он возобновлен на неопределенный срок.

Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

В иске о выселении арендатора в связи с прекращением договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может быть отказано на том основании, что арендодатель не направил арендатору вторично предупреждение о прекращении договора после того, как первоначальный иск арендодателя был оставлен без рассмотрения в связи с преждевременным обращением последнего в суд.

…Как следует из материалов дела, комитет по управлению муниципальным имуществом направил акционерному обществу предупреждение о прекращении договора аренды, возобновленного ранее на неопределенный срок. Арендатор отказался добровольно освободить помещение.

Первоначально арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора до истечения трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 Кодекса, в связи с чем указанный иск был оставлен судом без рассмотрения.

Настоящий иск арендодателя, предъявленный к арендатору по истечении трехмесячного срока, был удовлетворен.

По мнению ответчика, изложенному в кассационной жалобе, в такой ситуации арендодатель обязан был направить арендатору новое предупреждение о прекращении договора аренды.

Суд кассационной инстанции не согласился с доводами арендатора, указав, что в данном случае оставление иска без рассмотрения не лишает юридической силы предупреждение, направленное арендодателем в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ (см. подробнее п. 7 информационного письма ВАС РФ №66).

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

…Спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с соответствующим предложением.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме - передаче спорного помещения составлен арендодателем с участием представителя незаинтересованного лица в связи с отказом арендатора от подписания акта, о чем в акте имеется соответствующая отметка.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что требование арендодателя о взыскании арендной платы до момента прекращения действия договора правомерно, и удовлетворил иск (см. подробнее п. 13 информационного письма ВАС РФ №66).

Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанность внесения платы наступает только после фактической передачи объекта аренды, а не после подписания договора аренды, даже если сторонами не подписан соответствующий акт приема-передачи.

При условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. При этом, если арендатор еще и вносит арендные платежи, в том числе частично, то такими конклюдентными действиями арендатор подтверждает факт получения и пользования объектом аренды.

Таким образом, при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи объекта аренды, договор исцеляется фактическим исполнением сторонами принятых на себя обязательств. В тоже время, как показывает судебная практика, в случае чинения арендодателем препятствий арендатору в пользовании арендуемым объектом, обязанность по внесению арендной платы не возникает (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.08.2014 по делу № А40-100131/2011).

Как правило, договор аренды заключается на определенный срок по соглашению сторон, после истечения которого арендные отношения прекращаются, если условиями договора не предусмотрена автоматическая пролонгация срока действия договора, а объект аренды подлежит возврату арендодателю. На практике часто возникает ситуация, при которой срок действия договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться объектом. В таком случае арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы, арендатор обязан произвести ее уплату, а договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, даже если в нем предусмотрен запрет на его продление (Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 по делу № А07-6131/2013).

Факт продолжения пользования арендуемым помещением после истечения срока договора подтверждается актом приема-передачи объекта (приложение к договору), а также тем обстоятельством, что объект аренды не возвращен арендодателю. Такое положение вещей свидетельствует о так называемых фактических арендных отношениях между сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возобновление договора аренды на неопределенный срок порождает у арендодателя вопросы касающиеся повышения размера арендной платы в случае, если арендатор отказывается от подписания дополнительного соглашения.

В такой ситуации ошибочно полагать, что возможно использовать механизм оферты для заключения нового договора аренды на новый срок с иным условием о размере арендной платы. Приверженцы такого алгоритма полагают, что если за месяц до истечения срока действия договора аренды арендатору направить новый договор аренды с иными условиями о сроке и размере платы, то при не освобождении занимаемого арендатором объекта, в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ оферта является принятой, а новый договор, соответственно, будет считаться заключенным. Подкрепляется данная позиция ссылкой на п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что при разрешении преддоговорных споров, а также споров, связанных с исполнением обязательств, необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок.

Однако данная позиция не выдерживает критики, в связи с тем, что к описанной ситуации будут применяться специальные нормы главы 34 ГК РФ. Как уже было ранее сказано, при истечении срока действия договора аренды – он считается возобновленным на неопределенный срок. Для блокирования механизма возобновления действия договора аренды на неопределенный срок арендодателю необходимо воспользоваться правом, предусмотренным в п. 2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которым при аренде недвижимого имущества каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В такой ситуации арендодатель должен направить арендатору заявление о прекращении договора аренды. По истечении указанного срока стороны могут заключить новый договор аренды, либо арендодатель может направить арендатору оферту о заключении договора аренды по правилам ст. 435 ГК РФ. Оферта будет считаться принятой, если арендатор совершит конклюдентные действия – после истечения срока для освобождения объекта по предыдущему договору будет занимать помещение.

Таким образом, конкуренция действия двух договоров зависит от соблюдения прописанных Гражданским кодексом процедур. Подводя итог, отметим, что при несоблюдении процедуры уведомления арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, арендодатель не сможет в судебном порядке требовать взыскания арендной платы со ссылкой на заключения нового договора аренды (с условием об ином размере арендной платы и сроке действия договора) по средством направления оферты. Арендная плата будет подлежать взысканию в соответствии с первым договором аренды, который будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

Одним из существенных условий договора аренды является срок. Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами договора (ст.610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум один месяц, для недвижимых вещей - три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов имущества (п.3 ст.610 ГК РФ). Так максимальный срок для договора проката составляет 1 год (ст.627 ГК РФ). Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора до истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст.10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее одного месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

Срок исковой давности (т.е. срок, в течении которого арендатор может обратиться в суд) составляет один год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.