Если в договоре аренды не установлен срок. Документы для и бизнеса

Условие о сроке является одним из существенных условий договора аренды. Однако если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В частности, если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
При отсутствии в договоре указания на конкретный срок его действия каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Пример
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды. Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено. Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обра

щаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.
В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика - инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее. Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке. В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора за три месяца.
Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения.
Пунктом 3 статьи 610 ГК РФ установлено, что если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом предельный срок для

соответствующего вида аренды, то договор считается заключенным на срок, равный предельному. Так, договор проката может быть заключен лишь на срок до одного года (пункт 1 статьи 627 ГК РФ).
Право краткосрочного пользования водным объектом устанавливается на срок до трех лет, право долгосрочного пользования - от трех до двадцати пяти лет. Кроме того, право пользования водным объектом может быть продлено по инициативе водопользователя в установленном порядке (статья 42 Водного кодекса Российской Федерации).
Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
Пример
Акционерное общество (субарендатор) обратилось с иском к комитету по управлению государственным имуществом (арендодателю) о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды нежилого помещения.
В обоснование заявленного требования истец сослался на то, что занимал указанное помещение на основании договора субаренды, который прекратил свое действие в силу пункта 1 статьи 618 ГК РФ в связи с досрочным прекращением договора аренды. Как предусмотрено данной нормой, в этом случае субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен арендатор.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. При этом судебные инстанции исходили из того, что срок договора субаренды, заключенного между истцом (субарендатором) и третьим лицом (арендатором) с согласия ответчика (арендодателя), истек в период действия договора аренды. Второй договор субаренды с истцом третье лицо заключило, не испросив согласия арендодателя, и этот договор был заключен на весь оставшийся срок аренды.
В кассационной жалобе истец, считая второй договор субаренды не противоречащим закону, просил отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций и удовлетворить иск.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и согласившись с позицией истца, отменил обжалуемые судебные акты и удовлетворил иск по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на пять лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.

В деле имеется письмо арендодателя, из которого усматривается что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.
Первоначально договор субаренды был заключен сроком на один год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на два года, то есть на весь оставшийся срок аренды.
По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно - за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения. Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании пункта 1 статьи 618 ГК РФ.
Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно.

Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанность внесения платы наступает только после фактической передачи объекта аренды, а не после подписания договора аренды, даже если сторонами не подписан соответствующий акт приема-передачи.

При условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. При этом, если арендатор еще и вносит арендные платежи, в том числе частично, то такими конклюдентными действиями арендатор подтверждает факт получения и пользования объектом аренды.

Таким образом, при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи объекта аренды, договор исцеляется фактическим исполнением сторонами принятых на себя обязательств. В тоже время, как показывает судебная практика, в случае чинения арендодателем препятствий арендатору в пользовании арендуемым объектом, обязанность по внесению арендной платы не возникает (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.08.2014 по делу № А40-100131/2011).

Как правило, договор аренды заключается на определенный срок по соглашению сторон, после истечения которого арендные отношения прекращаются, если условиями договора не предусмотрена автоматическая пролонгация срока действия договора, а объект аренды подлежит возврату арендодателю. На практике часто возникает ситуация, при которой срок действия договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться объектом. В таком случае арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы, арендатор обязан произвести ее уплату, а договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, даже если в нем предусмотрен запрет на его продление (Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 по делу № А07-6131/2013).

Факт продолжения пользования арендуемым помещением после истечения срока договора подтверждается актом приема-передачи объекта (приложение к договору), а также тем обстоятельством, что объект аренды не возвращен арендодателю. Такое положение вещей свидетельствует о так называемых фактических арендных отношениях между сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возобновление договора аренды на неопределенный срок порождает у арендодателя вопросы касающиеся повышения размера арендной платы в случае, если арендатор отказывается от подписания дополнительного соглашения.

В такой ситуации ошибочно полагать, что возможно использовать механизм оферты для заключения нового договора аренды на новый срок с иным условием о размере арендной платы. Приверженцы такого алгоритма полагают, что если за месяц до истечения срока действия договора аренды арендатору направить новый договор аренды с иными условиями о сроке и размере платы, то при не освобождении занимаемого арендатором объекта, в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ оферта является принятой, а новый договор, соответственно, будет считаться заключенным. Подкрепляется данная позиция ссылкой на п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что при разрешении преддоговорных споров, а также споров, связанных с исполнением обязательств, необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок.

Однако данная позиция не выдерживает критики, в связи с тем, что к описанной ситуации будут применяться специальные нормы главы 34 ГК РФ. Как уже было ранее сказано, при истечении срока действия договора аренды – он считается возобновленным на неопределенный срок. Для блокирования механизма возобновления действия договора аренды на неопределенный срок арендодателю необходимо воспользоваться правом, предусмотренным в п. 2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которым при аренде недвижимого имущества каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В такой ситуации арендодатель должен направить арендатору заявление о прекращении договора аренды. По истечении указанного срока стороны могут заключить новый договор аренды, либо арендодатель может направить арендатору оферту о заключении договора аренды по правилам ст. 435 ГК РФ. Оферта будет считаться принятой, если арендатор совершит конклюдентные действия – после истечения срока для освобождения объекта по предыдущему договору будет занимать помещение.

Таким образом, конкуренция действия двух договоров зависит от соблюдения прописанных Гражданским кодексом процедур. Подводя итог, отметим, что при несоблюдении процедуры уведомления арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, арендодатель не сможет в судебном порядке требовать взыскания арендной платы со ссылкой на заключения нового договора аренды (с условием об ином размере арендной платы и сроке действия договора) по средством направления оферты. Арендная плата будет подлежать взысканию в соответствии с первым договором аренды, который будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

4. Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц

5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта

6. Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета

7. Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу

8. Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды

9. Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды

10. Условие о площади объекта аренды

11. Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации

12. Сдача в аренду объекта незавершенного строительства

13. Вновь созданное недвижимое имущество, которое не прошло государственную регистрацию, как объект договора аренды

14. Доля в праве аренды или доля в имуществе без выделения в натуре как объекты аренды

15. Часть помещения как объект аренды

16. Аренда неделимого земельного участка, на котором расположено здание, принадлежащее нескольким лицам

17. Передача в аренду конструктивных элементов имущества

18. Определение предмета предварительного договора аренды

1. Недействительность договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое является собственностью другого публично-правового образования

2. Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)

3. Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду

4. Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)

5. Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды

6. Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности

7. Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в егрп

9. Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды

1. Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года

2. Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации

3. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации

4. Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации

5. Государственная регистрация дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и сроков ее внесения

6. Государственная регистрация дополнительного соглашения, продляющего срок договора аренды

7. Государственная регистрация возобновления договора аренды на неопределенный срок

8. Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества

9. Сроки регистрации договора аренды

10. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации

11. Пользование арендованным муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды

12. Государственная регистрация прекращения договора аренды

13. Уклонение от государственной регистрации договора аренды

1. Начало течения срока действия договора аренды

2. Согласование срока договора аренды

3. Последствия несогласования срока договора аренды

4. Продление срока действия договора органом местного самоуправления

5. Отказ арендодателя от договора аренды

6. Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок

7. Отказ от договора аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, если на участке находится недвижимость арендатора

8. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

9. Содержание уведомления о прекращении договора аренды

10. Срок, по истечении которого прекращается договор аренды при получении уведомления арендодателя

11. Обжалование уведомления о прекращении договора аренды государственного или муниципального имущества

12. Надлежащие адреса для направления уведомлений о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок

1. Уплата арендной платы при передаче арендодателем имущества без необходимых документов

2. Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению

3. Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды

4. Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц

5. Акт передачи арендуемого имущества без печати арендодателя как доказательство передачи этого имущества

6. Свидетельские показания как доказательства в спорах, связанных с арендными отношениями

7. Акт органа государственной власти как доказательство предоставления имущества арендатору

1. Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом

2. Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества

3. Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков

4. Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества

5. Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны

1. Виды арендной платы и способы ее определения

2. Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы

3. Изменение сумм арендной платы

4. Предоставление скидок и льгот по внесению арендных платежей

5. Обстоятельства, не освобождающие арендатора от внесения арендной платы

6. Обстоятельства, при которых арендатор может не вносить арендную плату в полном объеме

7. Обстоятельства, при которых арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы

8. Внесение арендной платы при неиспользовании имущества или наличии в нем недостатков

9. Зачет арендной платы и затрат на содержание имущества

10. Неосновательное обогащение, возникшее в связи с использованием имущества или получением арендных платежей по недействительному или незаключенному договору

11. Размер неосновательного обогащения при незаключенности (недействительности) договора аренды

12. Неосновательное обогащение при использовании меньшей площади помещений, чем указано в договоре аренды

13. Право собственника, передавшего имущество унитарному предприятию, на взыскание неосновательного обогащения с лица, которое без основания использовало имущество

1. Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды

2. Соотношение норм Гражданского кодекса рф и Земельного кодекса рф о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 гк рф

3. Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам

4. Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду

5. Право арендатора на возобновление договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя

6. Неосновательное обогащение при недействительности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя) имущества

7. Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды

8. Применение положений гл. 24 гк рф о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества

9. Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя

10. Соотношение положений п. 2 ст. 615 гк рф и Федерального закона от 26.07.2006 n 135-фз "о защите конкуренции" при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество

1. Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом

2. Соотношение понятий "капитальный ремонт" и "неотделимые улучшения"

3. Бремя расходов при проведении арендатором капитального ремонта

4. Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту

5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта

6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости

7. Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт

8. Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт

9. Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора

10. Расходы арендатора на содержание недвижимости

11. Последствия неисполнения арендатором обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии

1. Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия

2. Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя

3. Возможность применения ст. 617 гк рф при реорганизации или ликвидации арендодателя - юридического лица

1. Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на применение норм ст. 618 Гражданского кодекса рф

2. Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды

3. Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды

4. Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды

5. Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды

1. Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 гк рф по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства

2. Примеры разумного срока для погашения задолженности по внесению арендных платежей

3. Обоснование существенности нарушений арендатора

4. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора

5. Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора

6. Погашение арендатором задолженности до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора

7. Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора

8. Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора

10. Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя

12. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, предусмотренным ст. 619 гк рф

1. Применение норм ст. 620 гк рф к отношениям между арендатором и субарендатором

2. Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 гк рф по основаниям, не указанным в данной статье

3. Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора

1. Ограничения преимущественного права на заключение договора на новый срок

2. Последствия нарушения преимущественного права на заключение договора на новый срок

3. Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок

4. Возобновление договора аренды на тот же срок

5. Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок

6. Условие договора аренды об обязательной пролонгации

7. Отказ балансодержателя от продления договора аренды

8. Отказ арендодателя от возобновления договора аренды как злоупотребление правом

9. Применение условий прежнего (ранее действующего) договора при возобновлении его на новый или на неопределенный срок

10. Возможность применения положений ст. 621 гк рф к договору безвозмездного пользования по аналогии

1. Обязанность арендатора освободить и возвратить арендодателю арендуемое имущество в связи с прекращением договора аренды

2. Доказательства исполнения обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества в связи с прекращением действия договора

3. Взыскание арендной платы за несвоевременное возвращение арендуемого имущества

4. Взыскание штрафных санкций по договору аренды за несвоевременный возврат арендуемого имущества

5. Договорное последствие неисполнения арендатором обязательства по возврату арендованного имущества

6. Место исполнения обязательства по возврату арендованного имущества

7. Неисполнение арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии

8. Последствия неисполнения обязанности арендатора вернуть имущество в первоначальном состоянии

9. Основания, при которых ст. 622 гк рф не применяется

10. Возврат арендованного имущества в случае прекращения договора аренды или признания его незаключенным

11. Истребование имущества, находящегося у арендодателя на праве хозяйственного ведения

12. Возмещение убытков, причиненных арендодателю в результате неисполнения арендатором обязанности по возврату арендованного имущества

1. Применение п. 2 ст. 623 гк рф к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона

2. Применение положений ст. 623 гк рф при незаключенности или недействительности договора аренды

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Данное здание было передано ответчику по акту приема - передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.

В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема - передачи здания.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора..."

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А29-3136/2009

"...ОАО "РЖД" (арендодатель) и ООО "Кослансельхозтехника" (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 30.09.2008 N 314-НОДЮ, по условиям которого арендатору передана в аренду часть земельного участка из земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения с кадастровым номером 11:09:00 00 000:0030, площадью 5 990,5 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Коми, Удорский район, ст. Колсан в границах, указанных в плане участка, для эксплуатации примыкающего подъездного железнодорожного пути.

Срок действия договора определен в пункте 2 указанного договора, в соответствии с которым договор действует с даты подписания по 31.12.2008, и его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 27.11.2007.

В рассматриваемом случае ООО "Кослансельхозтехника" стало собственником недвижимого имущества (железнодорожного тупика) и приступило к его эксплуатации, тем самым задействовав в своей деятельности и земельный участок, занятый этим имуществом. Оформление фактического землепользования между собственником земли и собственником недвижимости состоялось подписание договора аренды от 30.09.2008 N 314-НОДЮ. При этом в самом договоре стороны оговорили распространение условий договора аренды на отношения, сложившиеся до его подписания, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенных обстоятельств суд сделал правильный вывод о необходимости взыскания с ответчика задолженности за пользование земельным участком с 27.11.2007.

Доводы заявителя жалобы о заключении договора аренды на срок более года, а потому о необходимости его государственной регистрации суд округа проверил и отклонил в силу следующего.

Срок аренды определен сторонами в договоре с 30.09.2008 до 31.12.2008 и составляет менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Вместе с тем из содержания приведенной нормы следует, что наличие в договоре подобного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды, поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть менее одного года, в связи с чем данный договор не подлежал государственной регистрации..."

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.09.2008 по делу N А06-4970/07

"...По мнению подателя жалобы, срока аренды договора по 14.09.2001 составлял 1 год. Соответственно данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Поскольку договор не регистрировался в органах регистрации, то он является не заключенным.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений от 14.05.1999 N 6454, согласно которому в арендное пользование переданы нежилое помещение в кирпичном доме N 13 по ул. Тренева общей площадью 67,0 кв. м. для использования под магазин.

Срок аренды определен с 01.05.1999 по 01.05.2000.

Срок аренды неоднократно сторонами продлевался.

Изменением N 4 от 17.08.2004 к договору N 6454 от 14.05.1999 срок аренды определен с 01.09.2004 по 21.08.2005.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 59 от 16.02.2001 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" рекомендовано исходить из следующего: если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

При таких обстоятельствах, срок исчисления периода аренды по договору N 6454 от 14.05.1999 начинается с момента его подписания, то есть с 14.05.1999, составляет менее года и в силу закона государственной регистрации не подлежит.

При таких обстоятельствах дела, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.12.2006 N А13-1671/2006-06

"...Определяя срок действия договора от 13.06.2002 и необходимость в зависимости от этого его государственной регистрации, суд ошибочно посчитал, что договор от 13.06.2002 заключен на срок один год. Действительно, согласно пункту 2.2 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 28.02.2002 по 27.02.2003. Однако в силу положений пункта 2 статьи 425 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации указание в договоре на то, что его условия применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, а для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды. Поэтому срок аренды земельного участка по договору от 13.06.2002 не мог начинаться ранее 13.06.2002 и заканчивался в момент, указанный в договоре, - 27.02.2003, составляя, таким образом, период менее одного года. Поскольку в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным..."

1.2. Вывод из судебной практики: Если стороны не распространили действие договора аренды на предшествующие отношения, то срок его действия отсчитывается с даты, указанной в договоре, а не с момента его подписания, даже если он был подписан позже.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.03.2009 N Ф03-642/2009 по делу N А59-825/2008

"...Пунктом 1.2 договора срок его действия определен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.2003.

Срок договора аренды земельного участка от 30.08.2002 N 3478 в соответствии с его пунктом 1.2 определен сторонами с 01.04.2002 по 31.03.2003, что с учетом пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", признается равным одному году.

Опровергая вышеприведенные выводы суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что срок договора аренды N 3478 следует исчислять не по условиям пункта 1.2 договора, а с момента его заключения, то есть с 30.08.2002 по 30.03.2003, что составляет срок менее одного года, поэтому договор не требовал государственной регистрации и является заключенным...

Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, в пункте 1.2 договора N 3478 отсутствует соглашение сторон о распространении условий договора на отношения, существовавшие до его подписания 30.08.2002. Поэтому вывод апелляционного суда о том, что указанный пункт договора свидетельствует лишь о согласии арендатора оплатить фактическое использование земельного участка до момента заключения договора, не соответствует доказательствам по делу и требованиям статьи 431 ГК РФ о толковании договора.

Подписывая договор от 30.08.2002, истец и ответчик в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ добровольно определили срок его действия один год. Указание в договоре на начало срока действия договора с 01.04.2002, то есть ранее даты подписания договора, не равнозначно условию, предусмотренному пунктом 2 статьи 425 ГК РФ и не противоречит закону..."

Одним из существенных условий договора аренды является срок аренды . Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум 1 месяц, для недвижимых - 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Так, максимальный срок для договора проката составляет 1 год (ст. 627). Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора по истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст. 10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение повторного договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

Срок исковой давности (т.е. срок, в течение которого арендатор может обратиться в суд) составляет 1 год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.

Права арендатора в любом случае носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Это заключение основано на самой природе права аренды, при учреждении которого право собственности сохраняется за арендодателем. "Бессрочное пользование чужой вещью, соединенное с владением, равнялось бы праву собственности"*(201), которое утратило бы, таким образом, свойство наибольшей полноты.
Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным. Срок может быть определен в договоре аренды путем указания на дату окончания его действия; число лет (иного временного периода), в течение которых договор действует. Соглашением сторон может быть предусмотрено, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако в силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения (п. 6 Обзора об аренде). В соответствии со ст. 190 ГК срок может определяться в договоре путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Ключевым условием применения данной нормы является неизбежность наступления события. Так, по одному из дел рассматривался договор аренды, в котором было указано, что он действует до начала реконструкции сдаваемого внаем объекта. Поскольку дата реконструкции не была известна, суд признал договор заключенным на неопределенный срок (п. 4 Обзора об аренде).
Для отдельных видов договора аренды, а также для договоров аренды отдельных видов имущества Гражданский кодекс и иные федеральные законы могут устанавливать императивные (максимальные и минимальные) сроки договора. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от десяти до сорока девяти лет (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК)*(202). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией*(203).
При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Другими словами, несмотря на важную роль срока при сдаче имущества в аренду, ст. 610 ГК не относит его к существенным условиям договора аренды. В таком случае момент окончания договора зависит целиком от усмотрения сторон. Как только одна из них утрачивает интерес к сохранению аренды, она вправе будет в одностороннем порядке и без объяснения причин отказаться от договора, с предварительным уведомлением другой стороны (если законом или договором не определен иной срок уведомления, то в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК обязателен срок в один месяц для аренды движимого имущества и три месяца - для аренды недвижимого имущества). Такое уведомление должно соответствовать нормам о действительности сделок. Расторжение договора в указанном порядке не является досрочным и поэтому не требует судебной процедуры. Кроме того, следует понимать, что при отказе от договора аренды в соответствии с данными правилами стороны не вправе требовать возмещения убытков и (или) уплаты неустойки, поскольку нарушения договора здесь нет. При нарушении какой-либо из сторон своих обязанностей по договору другая сторона вправе расторгнуть его, но в соответствии с другими правилами - ст. 619 и 620 ГК (п. 5 Обзора об аренде).
Как видим, неустановление срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.
Наконец, в данном вопросе стоит отметить предусмотренную законом возможность трансформации договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным (п. 11 Обзора об аренде)*(204).

Еще по теме Срок договора аренды:

1. Вопрос_66. Понятие и виды договоров аренды, ссуды. Объекты, форма и срок аренды и ссуды
2. Договор аренды недвижимости заключен сроком на одиннадцать месяцев с автоматической пролонгацией на тот же период. Подлежит ли такой договор государственной регистрации как договор, который после первой же пролонгации будет заключен на срок более одного года?
3. Предварительный договор об аренде. Недействительность договора аренды и улучшения имущества
4. К статье 606 ГК РФ ("Договор аренды"), статье 665 ГК РФ ("Договор финансовой аренды"), статье 702 ГК РФ ("Договор подряда"), статье 740 ГК РФ ("Договор строительного подряда"), статье 758 ГК РФ ("Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ"), статье 769 ГК РФ ("Договор на выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ"), статье 779 ГК РФ ("Договор возмездного оказания услуг"), статье 784 ГК РФ ("Общие положения о перевозке"), статье 801 ГК
5. Вопрос_70. Договор коммерческого найма жилого помещения: понятие, виды и признаки договора, объект и субъекты (права, обязанности, ответственность); форма, порядок заключения; особенности определения цены в договоре; срок договора
6. Вопрос_68. Аренда недвижимости: понятие, виды и признаки договора; недвижимость как объект договора; субъекты (права и обязанности, ответственность); форма; порядок заключения, изменения и расторжения договора; особенности определения арендной платы; значение отдельных сроков в договоре.