Снижена ставка по ипотеке в. Снижение ставок на ипотеку: причины и возможные последствия

В 2014 г. после поднятия ставки рефинансирования проценты по всем кредитным продуктам, в том числе и по кредитам на жилье резко выросли. И если краткосрочные потребительские кредиты люди, так или иначе, в состоянии платить, то ипотечное кредитование практически остановилось. Вслед за ипотекой стала и строительная сфера, которая почти на половину существовала именно за счет кредитных средств.

Руководству страны пришлось предпринимать меры, для улучшения ситуации. Так, была несколько снижена ключевая ставка и начал свою работу ряд специальных госпрограмм по поддержке ипотечного кредитования среди наименее защищенных слоев населения. Однако для того, чтобы отрасль действительно вернулась к состоянию роста необходимо создание условий для естественного снижения .

Прогнозы экспертов по ситуации на ипотечном рынке на следующий год

В 2012-2013-м годах во властных кабинетах всерьез рассуждали о том, что к 2016 году проценты по ипотеке могут достигнуть 6% годовых. Возможно, так оно и было бы, если бы не целый комплекс макроэкономических и политических событий, негативно отразившихся на состоянии российской экономики. Сегодня прогнозы экспертов и чиновников менее оптимистичны и заключаются в осторожных предположениях о стабилизации курса валют () и инфляции, что должно улучшить обстановку на рынке недвижимости и сфере жилищного кредитования.

По мнению Юлии Ермолаевой – заместителя отдела ипотечного кредитования банка «Образование», ипотечные ставки в следующем году должны уменьшиться. Для этого эксперт видит несколько причин, которые она изложила в своей статье для Российской Газеты. Она считает, что если экономическая и политическая ситуации будут оставаться стабильными, то Центробанк вполне может снизить ключевую ставку рефинансирования на 2%-2,5%, что позволит процентным ставкам по ипотеке достигнуть «комфортных» 10%-12% годовых. И даже если главный финансовый регулятор станы не станет ничего менять, банки все равно понизят проценты до 13% годовых на недвижимость на вторичном рынке и 14% годовых на первичку без . В то же время специальные программы с учетом государственных субсидий и других льгот позволят брать кредиты на жилье под 9%-10% годовых.

Ермолаева считает, что без снижения процентов по ипотеке в 2016 году сфера жилищного строительства замрет. Потому правительство будет предпринимать все для того, чтобы избежать краха. Кроме того, по мнению эксперта, повысит спрос на ипотечные кредиты снижение стоимости жилья, которое наблюдается сегодня. Она считает, что сейчас отличное время для приобретения недвижимости, поскольку ее стоимость уже снизилась на 10% и скорее всего, продолжит уменьшаться в ближайшие месяцы.

Однако есть и менее оптимистичные мнения. В частности, некоторые эксперты отталкиваются от заявления В. Путина о том, что к 2018 г. проценты по ипотечным кредитам будет определяться исходя из уровня инфляции + 2%-2,2%. Если использовать это правило для расчета средней ипотечной ставки на следующий год, то получается цифра в 19%-20% годовых. Эта группа экономистов не рассуждает о том, снизятся ли ставки по ипотеке в 2016 году, а напротив, опасается их повышения.

Стоит ли ждать снижения ключевой ставки рефинансирования?

Мало кто будет отрицать, что сегодня одним из важнейших критериев, определяющих стоимость ипотечных кредитов, является ключевая ставка рефинансирования банков, которую устанавливает Центробанк РФ. В большой степени именно уменьшение ключевой ставки станет отправной точкой для снижения процентов по ипотеке в Сбербанке и остальных финансовых учреждениях России в 2016 году. При этом многие финансисты ожидают, что такое понижение все же будет.

Любая семья стремится обзавестись своими квадратными метрами. Для населения России одной из возможностей приобрести жилье является ипотечное кредитование. Поэтому людей главным образом волнует вопрос о процентной ставке банков.

Критерии ипотечного кредитования

Ипотечный рынок серьезно пострадал из-за кризиса в области экономики и девальвации рубля. Это привело к снижению платежеспособности населения, повышению ставок на кредит и как следствие, уменьшению спроса на жилищные займы. К концу 2017 года ставки по ипотеке предполагается снизить до кризисного уровня. При расчете процентов учитывается несколько факторов:

• объект, который кредитуется (частный дом с участком, жилье в процессе строительства, вторичное жилье);
• срок кредитования;
• первоначальный взнос;
• виды представляемых документов.

Кредитно-финансовые учреждения, в числе которых и Сбербанк, ведут разную политику в отношении ипотечных займов, что позволяет потребителям выбрать оптимальный для себя вариант кредитования в зависимости от индивидуальных пожеланий.

Кто может оформить ипотеку

Для одобрения ипотечного кредита необходимо соблюдение нескольких условий:

• возраст заемщика от 21 до 75 лет, при этом учитывается возраст именно на момент окончания действия договора;
• не менее полугода стажа труда на последнем рабочем месте и более одного года за последние пять лет;
• наличие необходимых документов, таких как паспорт, подтверждение трудовой занятости и величины дохода (если есть созаемщики, то их документы также потребуются).

Оформить кредит по ипотеке можно, имея при себе всего два документа. Кроме паспорта, для оформления кредита потребуется загранпаспорт, удостоверение водителя или военный билет.

Условия Сбербанка

Из конкурирующих кредитно-финансовых учреждений Сбербанк пользуется большим доверием у потребителей. Ипотека в нем предоставляется для приобретения нового или вторичного жилья на следующих условиях:

• минимальный размер займа равен 300 000 рублей;
• величина первоначального взноса для молодых семей составляет 15% от полной стоимости жилья, а для остальных – 20%;
• до непосредственной регистрации ипотечного кредита осуществляется надбавка ставки в 1%;
• при первоначальном взносе в 50% размер кредита может быть увеличен до 15 000 000, при этом не потребуется подтверждение трудовой деятельности и величины доходов.

На процентную ставку влияет тот факт, являетесь ли вы получателем зарплаты в банке или застрахованным в нем. В целом процент колеблется от 13 до 16,5.

Снижение ставки в текущем году

Падение рубля усугубляет ситуацию и делает ипотечный кредит все более недоступным для людей. Минимальный процент предполагает небольшой срок кредитования, но значительная часть населения не осиливают выплату большой суммы за относительно короткий период. При этом не стоит забывать и о первоначальном взносе, величина которого также достаточно высока.

По этим причинам государство и старается поддержать ипотечное кредитование населения. Снижение ставки по ипотеке было обусловлено государственной поддержкой, благодаря которой население страны до 1 марта 2016 года могло оформить жилищный заем по условиям, действовавшим до кризиса.

Во второй половине текущего года Сбербанк снизил ставку для ипотечного кредита на 0,5 пункта. Это произошло 17 августа в связи с уменьшением Центробанком ключевой ставки с 11,5 до 11%. Теперь Сбербанк предлагает проценты по ипотеке в диапазоне от 12,5 до 15,5. В первую очередь это относится к ипотечному кредитованию молодых семей. Для них также предоставляется еще один бонус по отмене дорегистрационной надбавки. Программа под названием «Единая ставка» действует с 12 октября 2015 года до его окончания. Процент по ипотеке согласно этой акции равен 13,45%.

Сбербанк снизил ипотечную ставку и для программы покупки жилья с господдержкой. Процентная ставка при соблюдении условий страхования равна 11,4% (раньше была 11,9%), но при нарушениях она увеличивается до 12,4%. Кредит для покупки нового или еще строящегося жилья по этой программе возможно оформить до марта 2016 года. Правительство для поддержки такого решения выделило отечественным банкам 20 млрд. рублей при условии, что они будут ограничивать ставки по ипотеке 12 процентами годовых.

Что ждать в 2017 году

Процент ипотечного кредитования зависит от ключевой ставки, размер которой определяется Центробанком. Как было сказано выше, при уменьшении этого параметра процент по ипотеке также снижается. Опытные финансисты придерживаются мнения, что снижения ключевой ставки Центробанка в 2017 году стоит ожидать. Это станет отправным пунктом для того, чтобы Сбербанк и другие кредитно-финансовые учреждения страны понизили процент по ипотеке.

Такое развитие событий предполагалось еще в 2012 году, когда правительство всерьез обсуждало, как процент ипотечного кредитования снизится вплоть до 6. Но из-за кризиса экономической сферы этого не произошло и ставки пришлось, наоборот, повысить. Чиновники осторожно предполагают, что обстановка в жилищном кредитовании улучшится в связи с укреплением позиций рубля и инфляции. В противном случае область жилищного строительства просто замрет. Государство старается сделать все, чтобы этого не допустить, поддерживая Сбербанк и другие отечественные кредитные учреждения различными программами.

При укреплении валюты и восстановлении докризисного положения экономики в России банки получат значительный толчок в снижении процентов по ипотеке для всех программ. Но в настоящих условиях сложно прогнозировать дальнейшее развитие кредитно-финансовой сферы, поэтому остается следить за ее состоянием и прислушиваться к мнению специалистов, которые утверждают, что при отсутствии ухудшений в экономике страны ипотечная сфера окажется уже вне кризиса.

На рынке ипотечного кредитования РФ в текущем году произошли изменения, которые с точки зрения потенциальных заемщиков вполне можно считать позитивными. Стоимость кредитов пошла на убыль, ставки снижаются, банки и застройщики прилагают усилия для того чтобы их продукты стали более востребованными.

Впрочем, эти изменения не стали внезапными и неожиданными, поскольку то, что происходит сейчас, наперебой предсказывали ведущие аналитики и рыночные эксперты еще в конце прошлого года. Сегодня мы поговорим о том, какие знаменательные события в ипотечном кредитовании произошли за несколько месяцев 2017 года, и насколько прошлогодние прогнозы специалистов согласуются с текущей действительностью.

Ипотечные итоги 2016 года

В прошедшем, 2016 году интерес населения к ипотеке поддерживался, главным образом, государственной поддержкой ипотечного кредитования. Программа, которая помогала приобрести собственное жилье гражданам, принадлежащим к социально незащищенным категориям населения и стартовавшая с 2014 года, должна была закончиться в марте 2016 года, однако была продлена до 1 января 2017 года.

Помимо этого, банки имели возможность снижать ставки по ипотечным кредитам, что было обусловлено снижением стоимости денег для самих банков – Центробанк несколько раз последовательно снижал ключевую ставку. В результате, объем выданных ипотечных кредитов вырос на 27% (по отношению к 2015 году), это достаточно неплохой показатель, хотя и просрочка россиян по выплате кредитов также достигла солидного уровня, превысив отметку 70 млрд. рублей (на 6% относительно 2015 года).

Негативные тенденции для банкиров

Однако к концу 2016 года стало известно, что государственная программа поддержки ипотеки больше продлеваться не будет. Антон Силуанов (глава Минфина) заявил, что цели и задачи, поставленные в рамках программы поддержки, уже выполнены, и теперь рынок находится в состоянии, привлекательном для заемщиков. То есть, стоимость кредита снижается, и, благодаря снижению банковских процентных ставок все, кто желает приобрести жилье, вполне могут это сделать самостоятельно, без поддержки государства.

Таким образом, уже к концу 2016 года банки отдавали себе отчет в том, что отсутствие государственной поддержки вызовет снижение объемов кредитования.

Не добавлял менеджменту отечественных банков оптимизма и следующий факт - несмотря на многочисленные заявления чиновников относительно начавшегося роста российской экономики и снижения инфляции, резкого роста реального уровня благосостояния населения еще пока не произошло, для этого требуется определенное время. Несмотря на задекларированный рост объемов выдачи кредитов банкиры признают, что в течение последних трех лет их доходы снижаются, а вовсе не растут.

На ипотечном рынке в несколько лучшей ситуации оказались крупные банки с государственным участием, которым, собственно, принадлежит 80% рынка. Благодаря господдержке и объему свободных средств, эти банки способны снижать ставки, повышая конкурентную привлекательность своих продуктов и вытесняя с рынка частные банки.

Единственным выходом, который поможет частным банкам наращивать кредитный портфель, может стать снижение ставок по ипотеке, в противном случае банки ожидает снижение прибылей. Возможно, именно это и имел в виду Герман Греф (глава ) в конце 2016 года, когда среди прочих экспертов прогнозировал снижение кредитных ставок к историческим минимумам. Были и другие прогнозы, так, Георгий Тер-Аристокесянц (руководитель дирекции ипотечных продаж ВТБ) предполагал рост выдачи кредитов в 2017 году на 7%-10% относительно 2016 года.

Сбербанк снижает ставки

Снижение ипотечных ставок, стартовавшее в 2016 году, в начале 2017 года продолжилось, локомотивом снижения стал все тот же Сбербанк, доля которого на ипотечном рынке составляет порядка 55% всех выдаваемых кредитов. Правда, мотивом снижения, по заявлению менеджмента, является не стимуляция рынка, а необходимость реагировать на изменения конкурентной среды. Такая риторика вызывает определенные вопросы, однако – факт есть факт.

По состоянию на июнь 2017 минимальная ставка Сбербанка по ипотечным кредитам составляет от 10,9% (это акционная ставка, которая может быть понижена до 10,4% при электронной регистрации сделки).

Данное предложение является частью акции. Причем, ставка в 10.9% действительна только в том случае, если заемщик застрахует свою жизнь и здоровье (за собственные средства). Последний может, согласно действующему законодательству, отказаться это сделать, но тогда ставка по ипотеке будет уже 11,9%. Закон не позволяет банкам отказывать в выдаче ипотечного кредита, если клиент отказывается страховаться, это дело сугубо добровольное. Но в данном случае Сбербанк позиционирует свой продукт как временную акцию. Таким образом, этот продукт, призван, скорее, «раскачать» рынок, чем реально улучшить условия ипотеки от Сбербанка. Сам факт наличия возможности взять деньги под 10,9% (10,4%) заставляет остальные банки также придумывать различные маркетинговые ходы для привлечения клиентов.

Программа субсидирования застройщиками от Сбербанка

Имеется также специальное предложение, вам оформят кредит по 8,9%, если вы примете участие в программе субсидирования застройщиками (строительные компании, аккредитованные Сбербанком). Если оформляется электронная регистрация сделки, то процент дополнительно снижается до 8,4%. То есть, застройщики также принимают участие в снижении ставки, и берут на себя часть финансовой нагрузки по выплате заемщиком процентов. В случае с программами Сбербанка застройщики отдают 2%, которые являются их прибылью или которые уже включены в себестоимость жилья. Застройщикам выгодно даже работать с меньшей прибыльностью, чем ликвидировать бизнес просто по причине его нерентабельности, поэтому они сокращают часть своих доходов.

Предложения от ВТБ

Банк ВТБ в 2017 году предлагает ипотеку под 10,9% - это минимально возможный процент. Но это ставка, опять-таки, с учетом «комплексного страхования» (личное страхование и страхование объекта недвижимости после завершения строительства), кроме того, минимально возможный процент полагается исключительно «зарплатным» клиентам ВТБ (для которых дисконт по ипотеке составляет 0,5%). Для заемщика, который не является клиентом ВТБ, получающим зарплату на карту этого банка, ставка автоматически поднимается на 0,5%, а при отсутствии страхования возрастает еще на 1%, таким образом, базовой можно считать ипотечную ставку в 12,4%.

ВТБ также работает с субсидированием застройщиками. Как и в случае со Сбербанком, ВТБ сотрудничает с застройщиками, и некоторые из них принимают участие в снижении стоимости жилья, однако, в этом случае все ограничивается дисконтом, хотя и не маленьким (в некоторых случаях), скидка у аккредитованных застройщиков составляет от 4% до 23%.

Отрицательный первый взнос от ФСК "Лидер"

Важно помнить

Подобное предложение позволяет приобрести жилье тем, у кого имеется стабильный доход, однако отсутствуют средства на выплату первого взноса. Справедливости ради нужно отметить, что ставки по кредиту в этом случае будут более высокими, а срок кредитования будет меньшим, чем при оформлении ипотеки по стандартным условиям.

Застройщики, в целях повышения конкурентной привлекательности своей недвижимости, со своей стороны также разрабатывают новые маркетинговые приемы. Так, еще с 1 декабря прошлого года ФСК Лидер в числе прочих условий предложил своим клиентам «отрицательный первый взнос». Эта схема успешно работает в США, и заключается в том, что жилье можно приобрести не только без первого взноса, а наоборот, застройщик сам выплатит клиенту определенную сумму при оформлении ипотеки.

То есть, при заключении ипотечного договора с банком, застройщик переведет на счет своего клиента сумму, равную всем дисконтам и бонусным предложениям, действующим в отношении определенного ЖК. В некоторых случаях сумма «отрицательного первого взноса» может достигать 1 млн. рублей (именно такую сумму может получить клиент, приобретая однокомнатную квартиру в строящемся квартале «Новое Тушино»). Деньги могут быть израсходованы на оплату нескольких взносов по кредиту, на ремонт квартиры и прочие цели.

Как долго может продолжаться снижение ставок?

Вполне естественно, что по пути снижения ставок за Сбербанком и ВТБ направились и другие банки, которые в этой нелегкой экономической ситуации желают остаться на плаву и предпринимают для этого все возможное. Если частные банки будут держать свои ставки на прежнем уровне, то они просто останутся без ипотечных клиентов: они уйдут за низкими ставками. Как и застройщикам, банкам невыгодно закрывать ипотеку по причине критичного снижения прибыльности ввиду отсутствия клиентов, они будут продолжать снижать ставки до тех пор, пока ипотечный продукт приносит хоть какую-то прибыль.

Если ключевую ставку Центробанк продолжит снижать и в дальнейшем, тогда положение дел таких банков значительно улучшится, но если ключевая ставка вдруг снизится, и это снижение будет настолько ощутимым, что приведет к отрицательной доходности по текущему ипотечному портфелю, частные кредитные организации будут просто вынуждены покинуть рынок.

Между тем, согласно заявлениям Э. Набиуллиной (глава Центробанка), а также ряда правительственных чиновников, сильный рубль сейчас вредит экономике, поэтому нельзя исключать повышения ключевой ставки. В этом случае мелкие и средние банки окажутся в своеобразной ловушке и просто не смогут выдавать ипотечные кредиты по низким ставкам. В отличие от крупных банков с государственным участием, у которых имеются денежные резервы и активы, которые можно реализовать, частным банкам придется прилагать значительные усилия, чтобы переждать текущую ситуацию.

Привлекательность ипотечной недвижимости по низким ставкам

Разумеется, предоставление кредитов под минимальные проценты не выгодно ни банкам, ни застройщикам, поэтому получить такой кредит не всегда просто, да и не всегда это бывает оправдано, несмотря на кажущуюся привлекательность условий:

Во-первых , по акциям предлагается лишь ограниченное количество квартир, нетрудно догадаться, что это далеко не самые лучшие квартиры в жилом комплексе. Кроме того, менеджер при продаже сделает все возможное, чтобы вы выбрали квартиру, за которую нужно платить больше.

Во-вторых , участие в акции предполагает не только соответствие заемщика условиям банка, но и соответствия условиям застройщика, который принимает участие в программе субсидирования со своей стороны либо предоставляет дисконт. А здесь уже открывается широкое поле для фантазии застройщиков, которые могут создавать такие условия, при которых акция превращается исключительно в маркетинговый ход, и клиент не сможет (скорее даже, не захочет) принимать в ней участие.

Заключение

Несмотря на то, что банки в 2017 году активно изображают резкое и существенное снижение ставок, на самом деле ставки снизились незначительно. Те потенциальные заемщики, которые желали оформить ипотеку и при этом соответствовали неким «специальным условиям», заявленных в рамках текущих акций, уже взяли кредит. Таким образом, ажиотаж со снижением ставок направлен исключительно на рост интереса публики к ипотечным кредитам. В текущих условиях сложно ожидать дальнейшего снижения ставок.

Предложения застройщиков также на поверку оказываются выгодными, главным образом, для тех, у кого нет денег на первый взнос, но есть большая необходимость в собственном жилье. И эта необходимость может быть реализована за счет “отрицательного взноса” (от ФСК Лидер). Дисконты от других застройщиков, даже несмотря на присутствие высоких скидок, направлены, в первую очередь, на реализацию наименее ликвидных квартир, которые, в принципе, непросто продать в условиях снижения спроса.

Если верить аналитике Центробанка, совсем скоро доступность всех видов кредитов для населения повысится. И наибольший прогресс ожидается именно в секторе ипотеки. Насколько реален такой вариант развития событий?

Кредит возьмут, а отдать не смогут?

Согласно аналитической информации, которую содержит выпущенный в конце второго квартала бюллетень мегарегулятора «Изменение условий банковского кредитования», многие кредитно-финансовые организации всерьез рассчитывают на снижение ставок по жилищным займам к концу года. Однако еще более внушительная группа участников предполагает, что это случится уже в конце текущего месяца.

Естественно, что на фоне таких ожиданий подавляющее большинство опрошенных аналитиками ЦБ РФ банкиров считает, что число граждан, желающих получить кредит на покупку жилья, в этот же период существенно возрастет. Расходятся они лишь во временных границах ожидаемого ажиотажа: 45% организаций полагает, что граждане в массовом порядке кинутся оформлять ипотеку по сниженным ставкам уже сейчас, а примерно 51% считает, что это случится в четвертом квартале.

«СП» поинтересовалась у экспертов, а что же вообще может служить основанием для снижения банками ставок по кредитам, если ключевая ставка ЦБ РФ остается без изменений?

— Постепенное снижение Банком России ключевой ставки (а последнее было в июне) способствовало снижению стоимости фондирования для участников ипотечного рынка, отвечает Светлана Подчалина , руководитель направления исследований в сфере строительства и недвижимости Аналитического центра Национального агентства финансовых исследований (НАФИ). — Соответственно, по мере снижения стоимости фондирования банки получили возможность снизить ставки по ипотечным продуктам. Так, первыми снизили ставки по ипотечным кредитам крупные игроки, в числе которых — «Сбербанк», ВТБ24, «Россельхозбанк». Поэтому в случае, если ставку ЦБ РФ сохранит без изменений, то другие банки будут просто «подтягиваться» за лидерами рынка.

«СП»: — А есть ли какие-то серьезные предпосылки считать, что 16 сентября этого года, на очередном заседании совета директоров ЦБ, она все-таки будет снижена? И каким хотя бы приблизительно может быть размер этого снижения?

— Я бы не рискнула давать какие-то четкие комментарии по этому вопросу. Здесь надо очень подробно и детально разбираться во многих экономических нюансах.

«СП»: — Хорошо, а можете ли вы тогда предположить, до какого уровня ипотечные ставки в среднем могут понизиться при благоприятном стечении обстоятельств?

— При отсутствии внешних шоков тенденция по снижению ставок будет продолжаться. К концу 2016 года, думаю, средневзвешенная ставка по ипотеке может достигнуть уровня 11,5−12,0%.

«СП»: — Можете ли вы объяснить, что именно позволяет банкирам считать, что на фоне продолжающегося снижения доходов россиян спрос на ипотечные кредиты будет расти? Причиной такой тенденции может стать отмена программы господдержки жилищного кредитования в конце года?

— Да, действительно, отчасти спрос на первичном рынке может подстегнуть грядущая отмена программы господдержки. Но это будет небольшая доля. Для начала сработает сезонный фактор, ведь весной спрос снижается, а осенью — растет. Также спрос будет продолжать смещаться в сторону вторичного рынка жилья: ранее кредитные ставки на подержанные объекты были высокими, но теперь спрэд (разница— Авт ) между ставками на первичном и вторичном рынке колеблется в диапазоне всего лишь от 1 до 1,5 процентного пункта.

«СП»: Интересно, а насколько, напротив, обоснованы ожидания некоторых банкиров падения спроса на ипотеку по итогам сентября?

— Здесь может сыграть свою роль все тот же сезонный фактор. Спрос начнет расти как раз с сентября. Но к этому времени все вернутся уже из отпусков, однако в статистике эти кредиты еще не будут отражены.

«СП»: — В ряде СМИ за последние 2 недели неоднократно появлялась информация о том, что к концу сентября курс доллара поднимется до отметки в 80 рублей. Насколько обоснованы подобные прогнозы и как отразится такой сценарий на ставках по ипотечным кредитам?

— Лично я бы все-таки не стала делать подобных прогнозов. Ситуация сейчас чаще зависит не от каких-либо закономерностей в развитии рынка, а от политических заявлений глав государств (России, Саудовской Аравии и так далее) или от заявлений ОПЕКа. Но нельзя не отметить тот факт, что в динамике стоимости доллара присутствует все тот же сезонный фактор. И осенью-зимой всегда происходит рост.

Примечательно, что в том же аналитическом бюллетене Центробанка приводится информация о том, что, по мнению банкиров, рост уровня просроченной задолженности среди населения приостановился уже в минувшем квартале, что, по идее, также может рассматриваться как позитивный фактор в ожидании роста спроса на ипотеку. Тем более что уже в первой половине этого года, как ранее отмечал премьер-министр Дмитрий Медведев , рынок ипотеки и так вырос в общей сложности на 40%.

Но пока подобные оптимистические прогнозы все-таки больше смахивают на радужные мечты, чем на трезвый экономический расчет. Потому что данные того же Центробанка свидетельствуют: просрочка по жилищным кредитам выросла за первые 6 месяцев 2016 года на 15%, составив, в общей сложности, 45 с половиной миллиардов рублей. По предоставленной СМИ представителями РАНХиГС информации, у 40% держателей ипотечных займов после выплаты всех положенных ежемесячных взносов не остается денег ни что более, кроме еды и одежды. А свыше 30% обремененных подобным кредитом семей не могут позволить себе приобрести даже продукты питания. Причина — более чем двухлетнее падение доходов рядовых россиян.

И конца этому процессу (реального, а не среднестатистического по отчетам) пока что-то не видно. Так что некоторые игроки рынка недвижимости, среди которых преобладают представители риелторского сообщества, всерьез опасаются, что если ситуация и будет развиваться по предсказанному банкирами сценарию, то с очень серьезной негативной коррективой: привлеченные небольшим снижением ставок (по-хорошему, кстати, считает независимый бизнес-консультант, доктор экономических наук Наталья Чернова , их стоит понижать как минимум процента на 4, но на такое не способен сейчас, пожалуй, ни один банк) граждане, даже те, кто в них не особо-то и нуждались, ипотечных кредитов, конечно же, наберут. Только вот отдавать их в конечном итоге будет нечем. А значит, «плохие долги» продолжат расти и вполне могут стать тем камнем, под весом которого худо-бедно выправляющийся с государственной помощью корабль ипотечного кредитования вновь пойдет ко дну.

Резкое снижение ставок по ипотеке, объявленное Сбербанком 10 августа, стало самым масштабным за все годы существования ипотечных программ в крупнейшем российском банке. Сокращение стоимости ипотечных кредитов анонсировано Сбербанком в диапазоне 0,6−2%, в результате чего новые ставки ипотеки на приобретение жилья в новостройке составят 7,4−10%, а на вторичном рынке 8,9−10%. Кроме того, Сбербанк заявил о снижении минимального размера первоначального взноса по продукту «Приобретение готового жилья» на 5% (до 15%). Вслед за Сбербанком о снижении ставок тут же объявили и другие крупные банки.

На первый взгляд, это революционные сдвиги на рынке ипотеки, поскольку теперь оформить ее теоретически можно будет под процент, меньший, чем уровень ключевой ставки ЦБ (на данный момент она составляет 9%). Однако ряд экспертов банковского рынка сомневаются в том, что столь радикальное снижение ставок Сбербанком приведет к резкому росту количества ипотечных заемщиков в стране, а равно и в целесообразности этого в текущей экономической ситуации. Скорее, перед нами явный симптом перенакопления капитала, который не находит для себя применения.

«Спрос на ипотеку не слишком жестко коррелирует с уровнем ставки, - считает Павел Самиев , управляющий директор Национального рейтингового агентства. - По идее, снижение ставки при прочих равных увеличивает число людей, которым она становится доступна. Но это не даст такой масштабный эффект, чтобы спрос на ипотеку сразу сильно вырос, чтобы появилось большое количество потенциальных заемщиков, для которых новые программы были доступны. Гораздо более важны и с точки зрения спроса на жилье, и с точки зрения доступности ипотеки другие факторы - соотношение цен на недвижимость с доходами населения, динамика самих этих доходов, отношение среднего объема выплат по ипотеке к доходам и так далее. Доходы населения больше не падают так сильно, как раньше, но они вошли в состояние стагнации, а это означает, что соотношение средних выплат к доходам не слишком улучшилось».

В качестве сопоставимого примера Павел Самиев приводит прошлогоднюю ситуацию, когда рынок ипотеки в России показал значительный рост. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), объем выданных ипотечных кредитов в 2016 году вырос почти на 30% - до 1,475 трлн рублей. Но здесь, подчеркивает Самиев, сыграло роль не только снижение ставок: «Был большой накопленный отложенный спрос, который хлынул на рынок. Ипотеку в прошлом году брали те, кто не был к этому готов в 2015 году, когда ставки были высоки, имелась неопределенность с курсом валют и доходами - затем эти неопределенности снизились вместе со ставками, которые к тому же субсидировались государством. Но сейчас говорить о том, что после снижения ставок появится большой сегмент людей, которые готовы взять ипотеку на новых условиях, наверное, не приходится».

Эта точка зрения выглядит еще более обоснованно, если вспомнить, что за последние месяцы Сбербанк и так уже снижал ставки вслед за сокращением ключевой ставки ЦБ. Однако, напоминает руководитель проектов Аналитического центра «Эксперт» Сергей Селянин , всплеска новых заемщиков это не дало: прирост ипотеки в целом по стране с начала года по 1 июня составил всего 3%, причем у Сбербанка он оказался даже ниже - всего 2% (у ВТБ24, для сравнения, 7%). При этом именно Сбербанку принадлежит «контрольный пакет» на этом рынке - 57% (у ВТБ24 - 18%, у Газпромбанка - 5%, у Россельхозбанка - 3%).

«Банкам некуда размещать деньги, новых заемщиков не хватает», - констатирует Сергей Селянин, подчеркивая, что Сбербанк может себе позволить снижение ставок, поскольку у него самые дешевые пассивы: в 2016 году расчетная ставка по вкладам в Сбербанке была равна всего 6,7% (у ВТБ24, для сравнения, 8,6%). Кроме того, для Сбербанка становится актуальным рефинансирование чужой ипотеки. При этом крупнейший банк страны регулярно отчитывается о рекордной чистой прибыли - за первое полугодие она составила по российским стандартам РСБУ 317 млрд рублей, или на 38% больше, чем за аналогичный период 2016 года.

Значительное снижение ставок по ипотеке прозвучало хорошей новостью для застройщиков, поскольку принято считать, что в прошлом году именно ипотека поддержала российский строительный комплекс, который в прошлом году снизил объемы ввода жилья. Хотя и не настолько сильно, чтобы можно было говорить о полномасштабном кризисе - в начале года глава Минстроя РФ Михаил Мень говорил о сокращении ввода жилья примерно на 6% (в абсолютных цифрах это 81 млн кв. м). Отмеченный выше рост ипотечного кредитования почти на треть как раз и оказал застройщикам серьезную поддержку в продаже своих «метров квадратных», причем государство еще и субсидировало ставки только на первичном рынке, стимулируя продажи именно новостроек.

Но статистика за первое полугодие текущего года довольно тревожна: по данным Росстата, строительство жилья в России снизилось на 11,3% в сравнении с январем-июнем прошлого года, было введено в эксплуатацию 410,7 тысячи квартир общей площадью 28 млн кв. м. Поскольку стройка имеет ярко выраженный сезонный характер, во втором полугодии темпы ввода жилья должны ускориться (Минстрой в начале года прогнозировал объем ввода на прошлогоднем уровне - 80 млн «квадратов»), но в региональном разрезе ситуация выглядит очень неровно. Такие регионы, как Московская, Ленинградская и Ростовская области, Краснодарский край, Татарстан, либо продолжают наращивать темпы строительства жилья, либо сохраняют предшествующую динамику, и здесь действительно можно говорить о том, что ипотека помогает застройщикам. Но есть буквально десятки регионов, в том числе отнюдь не бедных, таких как, скажем, Свердловская и Тюменская области, где строительство очень сильно сдает.

«Не стоит думать, что ипотека может решить проблемы застройщиков, у которых падают объемы ввода жилья. Если доходы населения будут стагнировать и дальше, а остальные параметры останутся неизменными, снижение ставок по ипотеке не сильно поможет девелоперам. К тому же средневзвешенная ставка будет оставаться выше 10% с учетом того, что не все банки имеют такие возможности, как Сбербанк», - комментирует Павел Самиев.

По мнению эксперта, сейчас объемы выдачи ипотеки и так находятся на историческом максимуме - ипотека занимает уже половину в розничном кредитном портфеле банков. «Конечно, проникновение ипотеки в России меньше, чем в США и ряде европейских стран, но выше, чем во многих странах с сопоставимым с нами по экономическому развитию, - говорит Самиев. - Наверное, это оптимальный уровень при наших средних доходах. Если ипотека будет расти быстрее, чем доходы, это чревато появлением пузыря, просрочка по ипотеке может увеличиваться и оказывать давление на конечные ставки для заемщиков. Поэтому быстрый рост ипотеки едва ли стоит считать хорошим сценарием».

«При наших ставках и инфляции сложно сделать ипотеку такой же массовой, как во многих других странах. К тому же ипотека у нас стимулирует главным образом продажи первичного жилья, а рынок недвижимости в России всегда был в пользу „вторички“», - добавляет Сергей Селянин.

Николай Проценко