Главная Автокредит Как получить ипотеку если все сложно. Как правильно взять ипотеку — золотые правила

Как получить ипотеку если все сложно. Как правильно взять ипотеку — золотые правила

2017-01-14T20:45:04+00:00

Ипотека является довольно распространенным способом приобретения жилья в кредит. Эта программа популярна у молодежи, живущей в арендованных квартирах и у людей среднего возраста, желающих улучшить свои жилищные условия. В то же время ипотечное кредитование имеет много нюансов и особенностей не всегда известных неопытным заемщикам. В данной статье будут рассмотрены вопросы получения ипотеки и возможные подводные камни этой процедуры, а также последствия невыполнения условий своевременной выплаты долгосрочного кредита с целью покупки квартиры. Также постараемся детально разобрать стандартные ошибки, которые делают люди при заключении таких кредитных договоров, и рассмотреть пути их разрешения.

Какой банк лучше выбрать и какие документы следует подготовить

Итак, основной вопрос, возникающий при покупке недвижимости – где взять нужную сумму денег. Первое, что приходит на ум, при проработке различных вариантов займа, это выбрать банк, который сможет как можно быстрее и дешевле оформить ипотечный кредит.

При выборе банка существует несколько вариантов поиска:

Привлечение кредитного брокера, который решит проблему выбора, взяв определенную сумму денег за свои услуги. Он подберет оптимальный кредит в соответствии с возможностями клиента и программами банков, с которыми брокер сотрудничает.
При отсутствии дополнительных денежных средств и наличии свободного времени такую работу можно сделать и самостоятельно. Для этого придется обойти все интересующие банки, собрать все условия кредитования, проанализировать их, и принять решение.
Третий вариант тоже требует вложения денег на поиск оптимальной программы кредитования, правда не таких больших, как за услуги брокера. Для этого можно использовать фрилансерские сайты, такие как freelance.ru, и другие. На этом сайте размещается задание на тему «поиск оптимальных условий в существующих банках такого региона по ипотеке», и объявляется условие оплаты за час работы – до 100 рублей. Таким образом, примерно за триста рублей, исполнитель задания выдает полный перечень всех банков, имеющихся в заданном регионе, с адресами их сайтов, контактами и местонахождением.

Что же касается кредитных ставок, то можно посмотреть . В ипотечном калькуляторе есть возможность просчитать возможные платежи и разницу между основной суммой долга и общей стоимостью кредита. Также здесь можно посмотреть условия по банкам, которые будут различаться по процентным ставкам, срокам кредитования, наличию каких-то акций в определенный период времени.

Подобным сервисом можно воспользоваться и в Яндексе. Здесь представлена вся сеть банков, с условиями кредитования. Необходимо только будет отобрать те, которые находятся в нужном регионе, и так же, как с помощью ресурса Росбизнесконсалтинга, проделать самостоятельно всю аналитическую работу. Таким образом, большую часть работы по поиску лучших условий предоставления ипотечного кредита, можно проделать, не выходя из дома.

Теперь остается выбрать три банка, наиболее выгодных по параметрам, и поочередно их посетить, для того, чтобы подробные условия и детали программы узнать у кредитного специалиста.

Но перед этим заемщику желательно понять, сможет ли он платить ипотеку из своей зарплаты. Это узнать совсем не сложно, даже не посещая банк. На сайте любого банка есть кредитный калькулятор, в который нужно просто вбить данные о своих доходах, и программа покажет, какую ежемесячную сумму необходимо будет вносить для обеспечения покрытия всей суммы долга.

Более точные (но в данном случае они все равно будут примерными) цифры платежей, а также сумму кредита, которую может предоставить банк, можно будет узнать, предоставив менеджеру финансово-кредитного учреждения, выбранного для ипотеки, справку с места работы о начисленной и выданной зарплате ().

Такая справка, как правило, должна содержать данные о доходах за весь предыдущий год, и за все истекшие месяцы текущего года. Исходя из предоставленной информации, менеджер совершенно бесплатно просчитает, какая часть зарплаты может быть направлена на погашение кредита, и сообщит примерную сумму ипотеки, которая может быть выдана.

Если все условия предварительно устраивают, то у менеджера банка можно будет попросить список документов, необходимых для оформления кредита. Если заемщик принимает окончательное решение, то нужно начинать собирать все необходимые справки.

Список документов, которые потребует банк для рассмотрения кредитной заявки, выглядит стандартно:

паспорт заемщика;
справка 2-НДФЛ с места работы ();
идентификационный код;
страховой номер индивидуального лицевого счета;
справка о дополнительных доходах (по форме, предоставляемой банком);
копия трудовой книжки;
военный билет;
свидетельство о браке (для семейных граждан);
свидетельство о рождении ребенка (детей);
анкеты, предоставляемые банком для заполнения клиентом.

Некоторые банки еще запрашивают такие нестандартные документы, как справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

Важное уточнение! Если заемщик состоит в браке, то все документы необходимо собирать на двоих, так как каждый из супругов становится созаемщиком. В некотором роде, это даже лучше, так как суммарные доходы двух членов семьи позволят получить и большую сумму кредита. Ну а минус в том, что данная недвижимость будет принадлежать обоим супругам на праве общей собственности.

Не менее важный вопрос – кому дают ипотеку? Кредит на покупку квартиры выдается лицам, достигшим 18 лет. Граничный возраст для получения долгосрочного кредита – 55 лет. Наиболее выгодным возрастом для ипотеки является 30 – 35 лет, поскольку он является самым продуктивным. Кроме того, для получения положительного решения по заявке на кредит необходимо иметь российское гражданство, регистрацию по месту получения ипотеки, наличие стажа не менее определенного количества лет на последнем месте работы. Нужно также быть готовым предоставить поручителей.

Кроме подготовки перечисленных справок, заемщику необходимо будет еще найти оценщика, услуги которого, естественно стоят денег, для того чтобы он определил реальную стоимость объекта недвижимости. Это требование банка необходимо для того, чтобы знать залоговую стоимость имущества, да и самому клиенту такая информация не будет лишней.

Необходимо также учитывать, что практически все банки требуют внесения первого взноса. Он начинается от 10% стоимости жилья. Вообще-то, чем больше первый взнос, тем меньше придется платить процентов.

Как осуществляется процедура оформления кредита на практике (реальный пример работы с известными банками)

Рассмотрим реальную ситуацию с заемщиком, решившим взять ипотеку в одном из известных банков России. Размер кредитных средств, указанных в заявке на получение ипотеки, составил 2 миллиона рублей. Квартира стоит 2,5 млн. рублей. В этом случае сумма собственных вложений должна была составить 500 тысяч рублей, или 20% от полной стоимости жилья. Условия, в целом, приемлемые, и ожидалось, что решение будет принято в короткие сроки. Но на самом деле банк рассматривал поданную заявку больше одной недели.

Фактически работа по сбору документов, поиску банка, изучению условий кредитования началась еще в апреле текущего года, и клиент банка был полностью уверен, что уже в мае семья будет проживать в новой квартире. Но ожидания не оправдались.

Через неделю «раздумий» кредитного комитета, заявку одобрили. И следовало бы с позитивом отнестись к такому событию. Но, на самом деле радоваться было рано! По мобильному телефону клиенту сообщили, что банк решил выделить не 2 млн. рублей кредита, а только 1 млн. 300 тыс. Пришлось в срочном порядке искать дополнительные деньги (700 тыс. рублей) у родственников, друзей, знакомых (естественно, в долг). Но, делать нечего, жить на съемной квартире дальше не было смысла, и семья согласилась на предложенную сумму кредита.

Далее заработал совершенно непонятный механизм оформления самой ипотеки. Сначала заемщика послали совершенно в другое отделение данного банка, с какими – то бумагами. Но, каково было удивление клиента, когда по указанному адресу не оказалось такого отделения (его, оказывается, там нет уже три года!). Далее события развивались по еще худшему сценарию. Сотрудники, которым поручили обслуживать ипотеку, были не просто некомпетентны, они постоянно за каждым вопросом куда-то постоянно бегали, и не понимали, какой же алгоритм действий должен быть при оформлении такого серьезного договора.

Так продолжалось довольно длительное время (около месяца). Причем заемщиков неоднократно вызывали в банк для уточнения какой-то информации, затем оказывалось, что присутствие клиента не обязательно. Одним словом, процедура подготовки подписания кредитного договора оказалась очень долгой и изнурительной.

И вот, настал день подписания ипотечного договора. Казалось бы, вот он, торжественный момент! Заемщиком на семейном совете решили оформить супругу, поскольку так было удобнее. Вот она, вместе со своей мамой, и пришла в банк подписывать все необходимые документы. Но сотрудница, которая и до этого изрядно «помотала» данную семью, заявила, что без второго супруга она ничего предоставлять не будет. Получалось, что ему придется в очередной раз отпрашиваться с работы (минимум на половину дня), а это уже было чревато ухудшением отношений с работодателем.

Но заемщица, по какому внутреннему предчувствию решила не отпрашивать мужа с работы, а еще раз уточнить у банковской сотрудницы, а какую же сумму ипотеки одобрил кредитный комитет.

И получила неожиданный ответ – после тщательной проверки документов, предоставленных будущим клиентом, банк принял решение, что он может предоставить ипотечный кредит на сумму не более чем на 500 тыс. рублей?! Это была патовая ситуация – мало того, что пришлось с огромными трудностями искать 700 тыс. рублей, так теперь еще, оказывается, не хватает 800 тыс. рублей для реализации задуманного.

Можно представить себе ситуацию, когда заемщик потратил уйму времени и средств, для того, чтобы только собрать разнообразные справки и постоянно являться в банк для уточнения документов. И вот так, без предупреждения о том, что банк может предоставить совершенно другую сумму от заявленного объема ипотеки, сотрудница спокойно заявляет о выдаче четверти необходимого кредита. Такое поведение банка возмутило бы даже самого спокойного клиента!

Результат очевидный – заемщик без промедления покинул помещение банка, и приступил к поиску нового банка – кредитора ипотеки. На счастье, семье повезло. Они обратились в такой же крупный банк, имея на руках уже все подготовленные документы, и уже на следующий день заемщику была одобрена та сумма ипотеки, которая была написана в заявке! Клиенты были просто в восторге от качества обслуживания и четкости алгоритма действий сотрудников. Все оформление заняло максимум две недели, и практически через 20 дней у заемщика уже были документы на квартиру. Единственный недостаток – это, конечно же, более высокий процент по ипотеке.

Что нужно знать при подписании договора на ипотеку?

Итак, прежде чем подписывать договор об ипотеке, следует уточнить ряд моментов:

Какой будет величина кредитной ставки.

Это, пожалуй, самое важное в условиях кредитования. И прежде всего потому, что кредит берется на большое количество лет, сумма тела его большая. Поэтому сумма процентов, посчитанная по определенной ставке, также может оказаться немаленькой. Таким образом, задача №1 – найти банк, предоставляющий минимальную ставку.

В последнее время ставки по ипотеке существенно изменились. Теперь уже невозможно найти ставку 8 – 9%, минимальная ставка, которую предлагают банки – это около 12% годовых. Здесь следует четко придерживаться некоторой психологической грани, за которой ипотека становится уже непомерной роскошью. Этот барьер – переплата в 100% тела кредита. В данном случае ставка в 12 – 13% будет адекватной. Большая ставка может быть приемлемой только в том случае, когда кредит берется на очень короткий срок.

В то же время, здесь тоже есть некоторые «подводные камни». При выборе минимальной ставки по кредиту необходимо учесть один важный момент. Ставки бывают фиксированные и плавающие .

Так, фиксированная ставка не меняется в течение всего срока кредитного договора.

Переменная (плавающая) ставка зависит от ставки рефинансирования, которая складывается на межбанковском рынке, плюс какой-то процент. И при спокойной ситуации в экономике, и на финансовом рынке, плавающая ставка всегда даже чуть ниже фиксированной, например, при фиксированной ставке в 12% переменная может быть 10%. Но это предложение банка на текущий момент.

Дело в том, что частота кризисных ситуаций на финансовых рынках значительно больше (примерно один раз в 8 – 10 лет), чем срок ипотечного договора. И ставка межбанковского заимствования в таких случаях может резко изменяться не в лучшую сторону. Это может быть возрастание ставки до 15, а то и 18 процентов. Например, если в ситуации со спокойной обстановкой на финансовом рынке, заемщик с учетом размера тела и ставки кредита платит до 20000 рублей в месяц, то во время кризиса сумма ежемесячного платежа может доходить до 30, а то и до 40 тыс. рублей.

Такие платежи могут стать непосильными по средствам, и как вариант, придется где-то занимать деньги для обслуживания кредита.

Для кого может быть выгоден переменный процент ? В основном для тех случаев, когда срок ипотеки небольшой, и заемщику при покупке недвижимости, кредит нужен только для доплаты 30% стоимости жилья. Кроме того, у него есть некоторый запас денег, так называемая «финансовая подушка». Некоторые заемщики принимают рискованные правила игры, в надежде на то, что в такой ситуации смогут переоформить остаток суммы кредита в другом банке, где проценты ниже. Но в кризисной ситуации это маловероятно. И пользоваться плавающей ставкой при ипотеке опасно, особенно в условиях нестабильной экономики.

Исходя из всего выше сказанного, лучше всего, и безопаснее, будет оформлять ипотеку с учетом фиксированной ставки, несмотря на то, что она несколько выше.

Какая валюта заимствования может быть использована , из всех предложенных банком.

Здесь необходимо придерживаться негласного правила – занимать нужно в той валюте, в которой выплачивается заработок.

Так, исходя из существующей практики заимствования, стоит вспомнить период 2008 -2009 годов, когда все кредиты, оформленные в долларах, английских фунтах, швейцарских франках, стали резко дорогими для граждан России. Произошло это вследствие закономерного следствия финансового кризиса – обвала российского рубля. И обслуживание долга по кредиту резко выросло. Например, человек взял ипотеку на 4 млн. рублей, платил по 60 тыс. рублей ежемесячно (в пересчете на иностранную валюту), а к концу года вследствие резкого удешевления российского рубля (поскольку ипотека выбрана в иностранной валюте), остался должен 6 млн. рублей.

Какой уровень финансовой нагрузки будет являться комфортным для обслуживания долга .

Это может быть 30% от размера чистого дохода, может быть и 50%, поскольку эта норма допустимая, но в большинстве случаев она уже не комфортная.

Что это означает?

Например, кредит берет человек, который имеет возможность оплачивать кредит, только полагаясь на личный доход. Тогда направление до 30% полученного дохода для покрытия ипотеки является максимальной величиной финансовой нагрузки.

Дело в том, что понятие чистого дохода предусматривает вычет из начисленной суммы всех налогов, коммунальных платежей, взносов по другим кредитам (если они есть), платы за детский сад, и других обязательных затрат. Если же все жизненно необходимые расходы принимают на себя другие члены семьи, допустимой нормой комфортности может быть и 50%. Но лучше при таких нормах не заключать договор, это позволит минимизировать риски.

Почему?

Дело в том, что ипотека – очень длительный процесс. А в жизни может быть достаточно обстоятельств, которые часто называют форс-мажорными. Человека могут понизить в должности, уволить с работы, может «упасть» или вообще «прогореть» бизнес, и доходы резко упадут. Поэтому те заемщики, которые выбирают уровень финансовой нагрузки в пределах 70% от уровня доходов, подвергают себя огромному риску, и часто попадают в патовые ситуации с выплатой ипотеки. Так как при любом из вариантов форс-мажорных ситуаций 70% кредитной нагрузки мгновенно превращаются в эквивалент 100, а то и 150% личного дохода.

Именно в этой ситуации часто возникает закономерный вопрос – где брать деньги, тем более что квартира уже полностью обжита, сделан хороший ремонт. Придется отдавать квартиру банку – но ведь не для этого брался кредит!

Таким образом, всегда нужно соблюдать порог безопасности – 30% от суммы текущих доходов. Не стоит питать необоснованных иллюзий по поводу каких-то дополнительных источников дохода в будущем, или надежды на то, что доходы как-то сами по себе возрастут, и вопросы с покрытием суммы платежей в размере 50 или 70% от величины ежемесячного дохода как-то «вырулятся» сами по себе.

Для того чтобы иллюзии развеялись, достаточно зайти на сайт любого банка, и посмотреть перечень залогового имущества, которое постоянно продается банками. Эти перечни достаточно большие. В данном случае речь идет о заемщиках, не рассчитавших свои силы (финансовые ресурсы), и теперь вынужденно расставшихся со своим имуществом. А основная причина таких ситуаций – ошибка заемщика в принятии решения.

Ни в коем случае нельзя допускать таких ошибок, поскольку банк в любой момент может отобрать ипотечную квартиру, не обращая внимания ни какие жизненные обстоятельства заемщика. Исключение может составлять ситуация, когда в квартире проживают малолетние дети, которых по закону нельзя выселить. Но это не означает, что семью оставят в покое коллекторы, и общение с ними явно не принесет положительных эмоций.

Есть, конечно, разница в источниках доходов, когда человек имеет свой бизнес, идущий в гору, тогда риск оправдан. Но если доходы являются результатом работы по найму, когда невозможно регулировать свою зарплату, то в этом случае риск совершенно неоправданный, и выбор варианта финансовой нагрузки больше 50% является недопустимой ошибкой.

Что предусматривают условия договора.

Все, что прописано в договоре, нужно очень внимательно читать, независимо от того, каким шрифтом напечатан текст, и как быстро нужно оформить кредит.

Вот, как обычно все происходит, когда человек узнал, что кредитный комитет одобрил заявку на выдачу ипотечного кредита. Заемщик, не скрывая радости, что вот она, квартира, уже практически доступна, прибегает к кредитному специалисту, на скорую руку смотрит ставки, срок договора, оформляет все необходимые страховки, что-то там подписывает, и все.

Но в договоре могут быть не очень приятные нюансы. О них поговорим отдельно:

например, страхование . Вообще-то эта повсеместная практика страхования ипотечного имущества, или здоровья клиента, ни у кого не вызывает дополнительных вопросов. Нужно, значит сделаем!

Но в договоре не указаны ставки. Там есть только ссылки на страховые компании. И вот, когда клиент приходит в эту компанию, ему сообщают, что квартира должна быть застрахована под 1 — 2% от стоимости ипотеки вместе с процентами (!), хотя на рынке страховых услуг средняя ставка по подобному случаю всего 0,2 – 0,3%. Более того, такие затраты придется нести ежегодно, пока не закончится действие ипотечного договора! Но деваться уже некуда, договор подписан, и человек принимает такие кабальные условия.

Далее, оказывается, что аналогичная ситуация и со страхованием здоровья заемщика. Причем, следует иметь в виду, что страховка оформляется в обязательном порядке на то количество лет, которое указано в договоре по периоду ипотеки.

Таким образом, ипотека автоматически дорожает на 1 -2 %, а изменить ничего нельзя, все уже подписано;

иногда банки, несмотря на запрет законодателей, вставляют в договор разного рода комиссии , которые также существенно влияют на сумму платежей (банк может мотивировать их назначение, как не связанное с исполнением договора, но согласие ведь уже дано!). Например, комиссия за рассмотрение заявки на оформление договора ипотеки в размере 15 тыс. рублей, или другие подобные уловки банка.

В любом случае, самым лучшим вариантом оформления договора будет отсрочка его подписания на один – два дня . Это, в принципе, ничем не грозит для будущих отношений с банком, но лучше дома договор внимательно вычитать, или за определенную плату (порядка 1000 рублей) попросить это сделать опытного юриста. Этого того стоит, так как сделка с банком подобного рода – это надолго, и потом уже ничего нельзя будет изменить. Так что лучше всего перестраховаться.

Следующий важный момент – в ипотеку нужно брать такую недвижимость, которую можно будет выплатить без особого напряжения.

Конечно, возникает соблазн сразу же улучшить условия проживания по максимальному уровню комфортности. Как говориться, если уже брать жилье в кредит, так сразу хорошее и большое по площади (квадратов так на 100 — 150). Но это сразу же увеличивает риск большой нормы финансовой нагрузки. Кроме того, немалую сумму денег потянет ремонт. А еще в квартиру приобретается хорошая мебель. И риски, связанные с наличием финансовых возможностей, резко возрастают.

Намного меньше риск, когда приобретается жилье не очень дорогое, возможно не в престижном районе, с малым количеством комнат и не такое комфортное, о котором мечтают члены семьи. Но лучше взять сначала такую квартиру, которую легче выплатить, а через некоторое время обменять ее с доплатой и намного меньшими затратами, на более роскошное жилье.

Поэтому здесь необходимо проявлять разумную достаточность для того, чтобы не попасть в будущем в ситуацию, когда у злостных неплательщиков банк забирает жилье за невыполнение кредитных обязательств.

Создание финансовой подушки .

Обычно при заключении ипотечного договора рекомендуется иметь накопленный запас денежных средств в размере 6 – 12 месяцев ежемесячного дохода или 3 – 6 месяцев на уплату основной суммы кредита.

Что дает наличие финансовой подушки ? У заемщика может неожиданно настать серьезная временная нетрудоспособность, произойти снижение уровня доходов, или другая форс – мажорная ситуация. Естественно, при таком положении вещей свободный остаток денег уменьшается, и может так случиться, что вообще не останется денег для покрытия ежемесячных платежей банку. Существующая финансовая подушка позволит безболезненно пройти период жизненных трудностей. Поскольку ипотечный договор длится довольно долго (иногда до 30 лет), то вероятность возникновения непредвиденных ситуаций довольно высокая. Поэтому даже если такой финансовой подушки нет, ее нужно создавать. Это возможно, когда выбирается норма финансовой нагрузки в 30%.

Создание финансовой подушки возможно разными способами. Но лучше, не меньше чем половину откладываемой суммы отнести на депозит, который позволяет снимать накопленную сумму по первому требованию. И ни в коем случае отложенную сумму нельзя вкладывать в рисковые программы типа Форекс, и им подобным. Как вариант, неплохо оформить страховку от несчастного случая, тогда не придется думать, где взять деньги для покрытия непредвиденных расходов в случае определенной жизненной ситуации. И не придется расходовать накопленную финансовую подушку.

Объективная оценка стоимости приобретаемой недвижимости .

Часто стоимость квартиры человек определяет по средним ценам, которые сложились на рынке, и зафиксированы в интернет-газетах, объявлениях о продаже.

Но на самом деле, если пользоваться такими источниками информации, то картина будет чисто субъективная и далека от действительности. Лучший вариант определения истинной цены жилья – это проконсультироваться с риэлторами.

Специалисты по недвижимости могут раскрыть нюансы состояния коммуникаций того или иного дома изнутри (срок эксплуатации труб, стен, крыши и т.д.), возможно окажут помощь советами, как снизить цену при разговоре с продавцом, и прочие моменты.

Кроме оценки состояния жилья, специалисты соответствующего агентства могут также дать совет по времени приобретения квартиры. Так, зная о тенденциях на рынке недвижимости, они могут посоветовать подождать с покупкой некоторое время, зная, что через три – пять месяцев рынок жилья может упасть. Или наоборот, сказать, что покупку нужно делать немедленно, потому что квартиры будут дорожать. Результатом такой работы риэлтора может быть выбор совершенно другого варианта квартиры, который будет лучше прежнего и дешевле, и реальная экономия средств при выплате кредита может составлять достаточно немалую сумму.

Даже если риэлтор существенной помощи не оказал, сумма, потраченная на его услуги, все равно не пропадет даром. По крайней мере, заемщик будет знать, что все моменты перед подписанием договора ипотеки учтены. Тем более, что стоимость консультации такого специалиста по сравнению со стоимостью ипотеки совсем небольшая (в среднем 100 долларов в час). И здесь не нужно экономить на услугах, составляющих сотую долю стоимости ипотеки, поскольку эти затраты окупятся с лихвой.

Вообще-то, лучше и выгоднее брать жилье в только что построенном доме.

Во-первых , такая квартира будет дешевле, чем на вторичном рынке.

Во-вторых, за ней не тянется никаких темных историй. Хотя, при покупке банк сам проверяет всю имеющуюся информацию о залоговом имуществе по всем имеющимся каналам.

Но новое жилье со временем будет только дорожать, а вторичное – только дешеветь. Поэтому наиболее выгодное вложение – это ипотека в новостройке.

Правда, при выборе новостройки существует риск того, что дом могут не достроить. Еще один минус такого варианта – пока дом достраивается, приходится нести двойную нагрузку, то есть платить за аренду временного жилья и еще кредит.

Расчет возможности своевременной уплаты основного долга по ипотеке и процентов по кредиту .

Многие люди в связи с этим считают, что задержка платежа на один – два дня, в общем-то, и не проблема. И ничего страшного не произойдет. Кредит же платится в полном объеме!

Заемщик не обращает внимания, что срок уплаты очередной суммы, например, приходится на выходной день. И принимает решение – ничего, приду и заплачу в понедельник. Некоторые банки лояльно относятся к переносу фактического срока платежа с выходного дня, на день, следующий за ним. Но есть банки, где действуют более суровые правила. Поэтому, прежде чем принимать такое решение, следует опять-таки внимательно читать договор ипотеки.

Идеальный вариант обслуживания кредита – это вносить очередной платеж за два – три рабочих дня до установленного срока . Лучше всего поставить себе напоминание на мобильный телефон за неделю до указанного события, чтобы зарезервировать необходимую сумму (просто есть люди, которые об этом забывают в силу каких-то обстоятельств). Так будут минимизированы риски случайных сбоев в платежных системах банков, или возникновения еще каких-то технических проблем.

Почему это нужно делать так скрупулезно?

Дело в том, что при опоздании платежа банк автоматически начисляет пени и штрафы. Кроме того, сотрудники банковского учреждения обязаны отправить информацию о нарушениях порядка уплаты ипотеки в бюро кредитных историй, где будет зафиксирована каждая просрочка. А этот негатив будет храниться в базе не менее 15 лет.

И если у заемщика возникнет потребность через некоторое время взять другой кредит, то данная запись негативно отразится на решении банка о его выдаче. При этом доказывать, что были объективные обстоятельства несвоевременной уплаты (не прошел вовремя платеж, выключилось в последний момент электричество в кассе банка, и т.п.), бесполезно. Банку все равно что могло случиться. Его интересует только график погашения кредита.

Поэтому банки любят работать только с чистыми заемщиками. Если же они берут клиентов с плохими кредитными историями, то за это тоже приходится платить. Или большими процентами, или какими-то другими платежами, которые банки устанавливают за высокий риск.

Более того, некоторые банки прописывают в договорах ипотеки условия, по которым трехразовая задержка на протяжении календарного года с внесением очередных платежей карается не только штрафами и пеней. Банк выставляет требование внесения до конца месяца, в котором оно было предъявлено, заплатить разово всю оставшуюся сумму по телу кредита.

Если заемщик это требование не выполняет, банк выставляет квартиру на торги. И никакие объяснения клиента банк не принимает. Квартиру продадут при любой сумме внесенной ипотеки, даже если останется заплатить 10 % от всей суммы кредита. Кстати, по такой бросовой цене квартиру и могут продать, чтобы погасить возникший долг.

В данной ситуации полезным будет такой хороший совет – не тратиться на дорогой ремонт в квартире, пока она принадлежит банку. Лучше направить эти средства на погашение долга, чтобы избежать такой неприятной катастрофической для заемщика ситуации.

Выбор разумного срока .

Большинство банков выдают ипотеку на максимальный срок – 30 лет. Бывают даже предложения заключить договор на 40 лет. Большинство клиентов банков заключают договора ипотечного кредитования на 15 лет. Но в действительности выплачивают кредит намного быстрее.

Фактически, кредитный договор сроком свыше 10 лет является очень невыгодным , некоторой «кабалой» для заемщика. Почему?

Ну, во-первых , после десяти лет договора идет значительная переплата. Так, например, за 10 лет переплата составит 70%, за 15 лет уже 100%, за 20 лет – 140%, а за 30 лет – 200%.

Во-вторых , через 10 — 15 лет в жизни многое может измениться, и может возникнуть необходимость сменить место жительства. А сделать это будет практически невозможно.

Итак, оптимальный срок ипотечного кредита – это семь лет . При такой ипотеке переплата составляет всего 46% при кредитной ставке 12% годовых. Максимальный срок такого кредита – 10 лет.

Как можно сэкономить на платежах по ипотеке?

Итак, несколько советов, как немного сэкономить на платежах по ипотеке:

так, например, при заключении договора клиенту предлагается два варианта начисления процентов – дифференцированный и аннуитетный .

При аннуитетной схеме погашения все проценты рассчитываются заранее, складываются с основной суммой кредита, и полученная сумма делится на количество периодов внесения платежа. Таким образом, на протяжении всего срока ипотеки ежемесячно платится равная сумма. При этом, в первые годы клиент платит практически одни проценты, а во второй части срока – тело кредита.

При дифференцированной схеме тело кредита делится на равные части по количеству месяцев, и проценты рассчитываются на остаток по факту. В этом случае реальная сумма платежей от месяца к месяцу уменьшается, но в первые периоды она, конечно же, очень большая.

И все-таки, при подписании договора лучше выбирать дифференцированные платежи (так называемые начисления процентов на остаток), так как в итоге процентов по кредиту будет заплачено меньше. Да и основной долг при этом будет гаситься быстрее. Дело в том, что поскольку при аннуитетных платежах вначале гасятся практически одни проценты, то на погашение тела кредита почти ничего не идет;

при подписании договора следует обратить внимание на наличие условия досрочного погашения тела кредита. Так, некоторые банки включают в договор мораторий на досрочное погашение кредита, или оговаривают некую большую сумму по досрочному погашению (например, не менее 100 тыс. рублей). И даже если банк идет на условия досрочного погашения, если этого нет в договоре, он требует переподписания договора, так как сумма изменилась, и требуется пересчитывать все графики;
большинство банков в последнее время сняли все ограничения на досрочное погашение. И нередки случаи, когда ипотечный договор заключается на 15 лет, а кредит закрывается за 7 лет. Но следует помнить, что досрочное внесение платежей по кредиту выгодно преимущественно в первой половине срока кредитного договора .

При этом еще желательно, чтобы кредит платился с учетом дифференцированной ставки. Тогда преимущественная часть взноса будет идти на погашение тела кредита, а переплата буде минимальной.

После двух лет действия договора, а тем более, ближе к концу его срока экономия будет настолько незначительной, что платить вперед не имеет никакого смысла. Дело в том, что во второй половине договора процентная сумма уже будет минимальная, и заемщик будет выплачивать практически только тело кредита. К тому же, при наличии инфляции, это будут уже не такие большие деньги. Да и банк к этому сроку уже не очень заинтересован в получении всего долга сразу, поскольку он зарабатывает на кредите в первые годы ипотеки. И все, что он мог заработать на ипотеке, в первой половине кредитного срока он уже получил;

что касается досрочного погашения , то тут могут пригодиться такие знания. Например, у заемщика накопилась определенная сумма для оплаты кредита вперед. Если платеж вносится в первой половине срока действия ипотечного договора, то смысл в этом есть, так гасится основной долг, а начисляемые проценты становятся намного меньше.

Но не всегда гасить вперед финансово выгодно.

Во-первых , если нет финансовой подушки, то лучше направить эти деньги на ее создание, чтобы в экстренных ситуациях было чем покрывать кредит.

Во-вторых, если положить свободные деньги в банк, то их станет больше, чем сейчас, и на погашение суммы кредита в будущем можно будет направить намного крупнее сумму. Тем более что процент по ипотечному кредиту всегда меньше депозитной ставки. И в случае инвестирования отложенной суммы в какой-то выгодный проект (тот же самый депозит), данная сумма будет приносить доход. А если бы эти деньги были отданы на погашение банку вперед, то никакого дохода они бы не принесли;

не следует также забывать, что по Российскому законодательству каждому гражданину, приобретающему квартиру, предоставляется возможность сделать вычет в размере два миллиона рублей плюс проценты, которые выплачиваются банку. Данный вычет производится из подоходного налога по результатам декларирования доходов . Для этого по завершении финансового года нужно будет взять в банке все необходимые справки и предоставить их в налоговую вместе с декларацией. Если заемщик такой льготой уже пользовался, то можно ее оформить на членов семьи, и получить определенную сумму компенсации от уплаченного официального налога на доходы за прошедший период;
если кредит оформлен на длительный срок, и не планируется его досрочное погашение, можно воспользоваться такой услугой банка, как снижение на 0,5 – 1,5% кредитной ставки при условии внесения единовременного платежа в размере от 1,5 до 4,0% от общей суммы тела кредита.

Что делать, если заемщик попал в затруднительную ситуацию?

Если человек, взявший квартиру в ипотеку, попал в непредвиденную ситуацию, связанную с появлением риска потери этого жилья из-за неуплаты кредита, то можно взять во внимание несколько советов по наилучшему способу выхода из нее:

во-первых , необходимо максимально тесно сотрудничать с банком. О своих проблемах банку нужно сообщить как можно раньше, причем в письменном виде, и с регистрацией данного обращения;
во-вторых, не стоит рассчитывать на жалость банка, и снижение процентных ставок. В лучшем случае, платежи могут перевести из статуса ежемесячных в ежеквартальные;
в-третьих , следует максимально сократить личные расходы;
в-четвертых , согласиться на добровольную продажу жилья, если все предыдущие действия не принесли желаемого результата. Это намного лучший вариант, чем продажа квартиры банком с аукциона, когда заемщик ничего не получает в качестве компенсации за уже выплаченный кредит.

Но лучше всего прислушаться ко всем ранее озвученным советам, и не допускать таких ситуаций.

В завершение следует отметить, что на самом деле, ипотека не всегда благо. И берут ее, на самом деле, люди не бедные, а те, у кого уже есть какой-то стартовый капитал, хороший доход, возможно определенный бизнес, и часто своя маленькая квартира. Такие люди готовы терпеть некоторые лишения, работать на обеспечение долга, чтобы в будущем получить лучшие условия жизни. Чем это плохо? В первую очередь, тем, что финансово-экономическая система в стране нестабильна, и постоянно возникают риски неплатежей. И человек находится практически в постоянном стрессе. Фактически он теряет свободу, и 20 лет отказывает себе во всем, работая с утра до вечера на отдачу долга банку. Тем более что пока квартира находится в залоге у банка, ее невозможно продать, заложить в другой банк, завещать, и совершать прочие юридические действия.

Как можно выйти из этой ситуации, и в каком случае ипотека является оправданной?

Представим ситуацию, когда человек со своей семьей не имеет собственного жилья и снимает квартиру. При этом он находит такие условия ипотечной программы, по которой ему придется ежемесячно платить примерно столько же, сколько он платит за съемное жилье. Это разумно, и нормально. И это уже нельзя назвать кабалой, так как спустя некоторое количество лет такому заемщику уже не придется платить какому-то дяде за жилье (а в данном случае банку за ипотеку). Просто квартира станет его собственностью, если все будет нормально с выплатами.

Следующий важный момент: приобретая жилье в кредит, не нужно настраивать себя на то, что эта квартира навсегда. Нужно быть всегда готовым с этим жильем расстаться. Причем по любым причинам.

И завершающий совет: не допускайте серьезных ошибок при подаче документов в банк. Так, одно из самых распространенных заблуждений – попытка скрыть от работников банка истинную информацию о реальных доходах или уже имеющейся кредитной истории. Тщательно изучайте договор, сопоставляйте свои реальные финансовые возможности, не пропускайте сроки уплаты кредитных сумм по установленному графику, и все будет хорошо!

Большинство россиян стремятся к улучшению условий, в которых они живут. Если при этом достаточного количества наличных денег на приобретение себе квартиры не имеется, приходится обращаться в банк за кредитом целевого назначения - ипотекой. Правда, отдавать этот заем придется долгие годы, и эта «кабала» многих настораживает. Правда, вы платите-то за свое собственное жилье, а не отдаете ежемесячно деньги чужому дяде, у которого снимаете жилье. Так что ипотека, хоть и не самое дешевое удовольствие, но является весьма популярной.

Стоит отметить также, что стоимость любой недвижимости все время возрастает. Случаются, конечно, и спады, но они редко бывают продолжительными, и темпы повышения цен еще более увеличиваются, компенсируя те годы, когда наблюдалось падение, с лихвой. В результате приобретенная недвижимость оказывается еще и превосходным вложением денег. Эта статья окажется интересной всем, кто собрался приобрести собственное жилье, воспользовавшись в этих целях ипотечным кредитованием.

Задуматься о том, каким образом сократить свои затраты по выплате кредита, лучше заранее, только собираясь обращаться за получением кредита на приобретение жилья. Внимательный и продуманный подход к проблеме поможет существенно сократить ту сумму, которую предстоит выплатить за весь срок ипотеки, причем на весьма приличную сумму, не менее нескольких сотен тысяч. Вполне можно получить экономию, которая выражается числом с семью нулями.

Выбираем банк

Да, именно с выбора банка должна начинаться ваша ипотека. Часто поступают наоборот: присматривают понравившуюся квартиру, долго перебирают варианты, а потом пытаются срочно получить кредит. И расстраиваются, сталкиваясь с различными осложняющими обстоятельствами, способными перечеркнуть напеченную покупку. Банк может просто отказать клиенту в выдаче кредита или назначить слишком высокую процентную ставку, одобрить сумму, недостаточную для покупки квартиры присмотренной вами. А здесь еще и продавец, ссылаясь на то, что ему срочно нужны деньги, отказывается ждать, пока вы разберетесь с банком.

Так что начинайте процесс покупки недвижимости с выбора оптимального банка. Убедитесь, что банк одобряет вашу заявку на выдачу ипотечного кредита, посмотрите, какой суммой вы после того, как получите кредит, будете располагать, оцените свои возможности и потом уже начинайте поиски жилья.

Чтобы банк рассмотрел вашу заявку на выделение ипотечного кредита, потребуется представить не слишком много бумаг:

удостоверение личности - обычно это паспорт, но некоторые банки требуют два документа, например, просят еще права на вождение автомобиля;
диплом, подтверждающий ваше образование;
подтверждение вашей заработной платы - справка 2-НДФЛ, она не понадобится, если вы запрашиваете кредитование в том же банке, через который получаете зарплату;
заявление с просьбой предоставить заем на конкретную сумму и на реальный для вас срок;
типовая анкета заемщика, которую можно скачать в Интернете и заполнить заранее;
подтверждение наличия у вас недвижимости и движимого имущества, если вы им располагаете.

Получив одобрение банка, можно начинать искать жилье. За 3-4 месяца, которые выделяет банк для этого, вполне можно найти подходящее жилье. Ну, а если не уложитесь в этот срок, придется подавать новую заявку и вновь получать одобрение банка.

Вы наверняка сможете получить одобрение любого банка и оформить в нем ипотечный кредит, если соответствуете следующим условиям:

вы имеете большую зарплату, и вам ее выплачивают официально;
ваша кредитная история безупречна, все кредиты, когда-либо взятые вами, были возвращены точно в срок;
вы готовы внести достаточно большой первичный взнос;
вы желаете получить кредит на не слишком значительную сумму;
вы располагаете хорошим и ликвидным недвижимым имуществом, например, несколькими квартирами или хорошим загородным домом.

Совет 1. Будьте внимательны к процентам

Любой банк, который готов выделить вам кредит для приобретения жилья, устанавливает свою процентную ставку. Конечно, если один банк предложит вам 12%, а другой - 15%, вы быстро сориентируетесь, с кем вам выгоднее работать. А вот если вы сравните банк, берущий 12%, с банком, желающим иметь 12,5%, у вас вполне может создаться впечатление, что эта разница совершенно несущественна.

Но вспомните о том, что кредит вы берете ипотечный, на весьма длительный период. Даже такая мизерная разница, как половинка процента, за многие годы кредита способна привести к значительной переплате. Например, вы взяли ипотечный заем на три миллиона рублей, рассчитывая его выплатить за 20 лет. Эти полпроцента за все эти годы выльются в круглую сумму переплаты на 210 тысяч. Если же срок кредитования больше, например, 30 лет, переплета окажется еще существеннее - 450 тысяч рублей.

Совет 2. Кредит берите исключительно в той валюте, в которой вы зарабатываете

Этот совет актуален не только для ипотеки, но и вообще для любого кредита. Получая свою заработную плату рублями, именно в рублях просите кредит. Колебания курсов валют способны причинить много неприятностей, если валюты зарплат и кредитов не совпадают. Вспомните кризис 2008 года, во время которого доллар поднялся в цене на 30-40%. Соответственно на эту же величину поднялись проценты по взятым в валюте кредитам, и многие кредиторы лишились своих квартир.

Почему-то многие не научились ничему на опыте этих людей. Количество людей, занявших средства в валюте, не уменьшилось. И когда в 2014-2015 годах рубль подорожал вдвое, люди столкнулись не только с подскочившими процентами по кредиту. Задолженность заемщика перед банком тоже выросла с ростом доллара, и за квартиру, оцененную в 3 миллиона рублей, теперь приходится платить более 6 миллионов.

Если кредит брали в долларах, цифры в валюте сохраняются, но их рублевый эквивалент начитает расти вслед за курсом валюты. Растет и процент, и сумма долга перед банком. Не пострадали только те люди, которые получали свою зарплату в долларах, но таких очень немного.

Совет 3. Фиксированные проценты надежнее

Банк иногда предлагает заемщику два варианта: установить на срок действия кредита зафиксированные проценты или сделать их плавающими, связанными со ставкой рефинансирования Центробанка. Обычно плавающий процент ниже фиксированного, и при снижении ставки ЦБ он будет снижаться, а, значит, ваши ежемесячные платежи по ипотеке снизятся.

Такое предложение заманчиво звучит, и многие на него клюют. Вопрос в том, будет ли ставка ЦБ действительно снижаться? Даже если учесть, что страна заинтересована в том, чтобы эта ставка снижалась, это реально происходит только в те годы, когда имеет место экономическая стабильность. Если же в экономической политике начинаются проблемы, ставка сразу растет. Например, в конце 2014 год Центробанк вдвое поднял ставку. Мгновенно выросли и платежи по кредитам. И пусть это повышение было недолговечным, ставка опять была понижена, но тем заемщикам, которые имели плавающий процент, пришлось выдержать серьезную финансовую нагрузку.

Поэтому надежнее и спокойнее будет воспользоваться фиксированными процентами - это исключит неожиданные потери.

Совет 4. Трезво оценивайте ваши возможности выплачивать кредит

Чтобы регулярно выплачивать кредит, необходимо достаточно для этого зарабатывать. Помните золотое правило любого кредитования: сумма платежей для погашения кредита не должна быть больше 30% вашей семейной зарплаты. А ведь многие готовы платить 50 и больше процентов своего дохода, чтобы увеличить сумму кредита, или как можно быстрее его выплатить. При этом такой человек опирается на мечты о лучшей доле: обещали прибавить зарплату, есть надежа получить более оплачиваемую должность, можно и получше работу найти…

Но мечты остаются мечтами, а судьба может предложить повороты совсем в иную сторону: работу можно потерять, здоровье может подвести, можно попасть в аварию, и срочно придется ремонтировать машину. Любая такая причина подкосит и без того непрочное финансовое состояние, и все окончится плачевно.

Поэтому не берите ипотеку с платежами, которые могут оказаться для вас неподъемными.

Совет 5. Берите больше денег

Когда вы приобретаете жилье, это потребует немалых дополнительных расходов. Деньги понадобятся для ремонта, для покупки мебели и быттехники. Поэтому лучше запросить в ипотечный кредит как можно большую сумму, а все оставшиеся средства истратить на приведение жилища в жилой вид.

Этот совет актуален для тех, у кого нет запаса свободных денег, отложенных на ремонт, и придется брать новый, на этот раз потребительский кредит, чтобы выполнить все эти работы. Здесь важно то обстоятельство, что ипотечный кредит - относительно «дешевые» деньги, за которые придется заплатить 12-13% годовых. Потребительский же кредит обойдется дороже в полтора-два раза.

Пример: вы собираетесь купить квартиру за три миллиона, а запас собственных средств - 600 тысяч рублей. Первичный взнос банк требует в размере 10%, вот и скажите, что готовы внести 300 тысяч, а 2700 000 возьмете в кредит. У вас останется еще 300 тысяч рублей на проведение ремонта. Это значительно более выгодно, чем если бы вы потратили на первичный взнос все свои 600 тысяч, оформили бы заем на 2400 000 и остались бы ни с чем. Вам пришлось бы 300 тысяч для ремонта брать в виде потребительского кредита, выплачивая за него 20-25% в год.

Совет 6. Не спешите покупать большую квартиру

Планируя покупать себе недвижимость, многие стремятся сразу купить большую и просторную квартиру в расчете на обзаведение семьей, появление детей. И оформляют практически пожизненный кредит, смело переплачивая за квартиру во много раз больше, чем она стоила.

Имеет смысл не спешить и для начала купить квартиру поменьше по площади и по числу комнат. Чтобы полностью рассчитаться за такое жилье, потребуется меньше времени и меньше денег. А потом уже можно и подумать о покупке более просторной квартиры. Этот вариант имеет несколько преимуществ:

такое последовательное приобретение квартир позволит вам существенно сократить переплаты при кредитовании;
возможность намного меньше платить каждый месяц в счет ипотеки придаст вам уверенность в финансовом отношении;
выплатив все деньги за первую квартиру, вы сможете ее продать и получить солидную сумму, которую внесете в качестве первичной выплаты при оформлении нового кредита. Соответственно, размер новой ипотеки окажется намного меньшим.

Для примера рассмотрим два варианта: приобрести сразу большую трехкомнатную квартиру или вначале купить однокомнатное жилье, а затем уже трехкомнатное.

В первом варианте вы приобретаете за 4 миллиона трехкомнатную квартиру и 20 лет выплачиваете долг с учетом 12% годовых, что составит в месяц 45 тысяч. За весь этот период вы переплатите 6,5 миллионов, и полная стоимость квартиры для вас составит 10,5 миллионов!

При втором варианте можно купить за 2 миллиона квартиру однокомнатную под 12% в год, но распределенных на 10-летний срок. Каждый месяц придется платить по 28,5 тысячи, и общая переплата составит 1,4 миллиона. На квартиру вы в сумме истратите 3,4 миллиона.

Полостью погасив стоимость квартиры, вы ее продаете за те же 2 миллиона и покупаете 3-комнатную за 4 миллиона. В кредит можно будет взять 2 миллиона, за которые придется переплатить те же 1,4 миллиона, и сумма затрат составит 3,4 миллиона.

Итак, сравниваем два случая: за тот же срок 20 лет вы потратите в первом варианте 10,5 миллионов, а во втором - 6,8 миллиона. Так что вы тратите меньше почти на 4 миллиона! Да и каждый месяц придется платить почти вдвое меньше, чем в первом варианте. Конечно, в примере не учтены колебания цен на жилую недвижимость, но это не принципиально.

Совет 7. Внимательно все просчитайте

Не спешите подавать свою заявку банку на оформление ипотечного кредита. Попробуйте просчитать на ипотечном калькуляторе варианты займа на ту сумму, на которую вы рассчитаете, но при разных периодах кредитования - на 0, 15, 20, 30 лет. И посмотрите, какой платеж, который придется вносить каждый месяц, при этом получится, по карману ли он окажется для вас. А теперь попробуйте этот платеж увеличить. Немного, всего на 500-1000 рублей. И посмотрите, как изменится при этом срок кредитования. Результат вас приятно удивит.

Например, вы собираетесь взять в кредит два миллиона рублей под банковский процент 12%. Вот каким получится регулярный платеж при изменении срока кредитования:

при займе на 10 лет вам придется платить 28 700 рублей в месяц;
на 15 лет сумма платежа составит 24 000 рублей;
на 20 лет - 22 000 рублей;
на 25 лет - 21 000 рублей;
и на 30 лет платеж составит 20 570 рублей.

Посмотрите, между сроками выплат 25 и 20 лет раза в выплате составляет лишь одну тысячу рублей. А ведь за 5 лет дополнительных «кабальных» условий вы внесете более миллиона рублей! Ну, а между 25 и 30 кодами ежемесячная разница составляет лишь чуть больше 400 рублей!

Поэтому срок кредита надо подобрать таким, чтобы ради незначительного снижения ежемесячных платежей не выплачивать много лет лишние деньги.

Совет 8. Помните о ценах на жилье

Перед тем, как брать кредит и оформлять сделку, составьте себе впечатление о существующих ценах на недвижимость. Продавец вполне способен выставить завышенную цену, поэтому надо представлять средний уровень цен на аналогичные квартиры, который может зависеть от необходимости делать ремонт и от расстояния до магазинов, близости школ и детских садиков, удобства подъездных дорог, года постройки и количества этажей в доме. Вы поймете, какую цену жилья следует считать оптимальной, и сможете искать себе квартиру по правильной цене.

Совет 9. Покупайте то, что сможете продать

Пусть вы, покупая квартиру, не собираетесь в обозримом будущем ее продавать, об этом необходимо тоже подумать. И не покупайте такой объект, который трудно будет продать, если жизнь повернется так, что это придется делать.

Обратите внимание, что особенно трудно продавать квартиры:

в домах, построенных более 25-30 лет назад. Вы будете выплачивать ипотеку много лет, а дом будет продолжать стареть. На построенные свыше 40 лет назад дома банки кредиты, как правило, не оформляют, а, следовательно, продать такое жилье будет трудно.
в домах, расположенных в «плохих» районах, с дурной славой, не престижных;
если вплотную к дому проходит оживленная шумная автомагистраль;
квартиры, расположенные на первом и последнем этажах дома;
если рядом с домом находится завод или иное промышленное производство;
инфраструктура вокруг дома слабо развита;
от дома далеко до общественного транспорта.

Если за такую квартиру вам предложат низкую цену, и она очень уж вам понравится, подумайте сто раз: если ее придется продавать, вам ведь также потребуется снижать на нее цену, чтобы найти хоть какого-нибудь покупателя.

Совет 10. Учитывайте сезонность

В течение года спрос на недвижимость меняется, а вместе с ним растут и цены. Рост начинается в конце лета и продолжается до Нового года, затем начинается спад. Количество покупателей уменьшается, и продавцы снижают цены. Самым лучшим временем для приобретения квартиры считается «мертвый сезон», продолжающийся с середины весны до самой осени. Покупателей практически не бывает, и продавцы могут пойти на серьезное снижение цен, да еще и поторговаться готовы. Иногда удается приобрести квартиру на десятки и даже на сотни тысяч дешевле первоначально выставленной цены.

Совет 11. Работайте напрямую с владельцем квартиры

Перебирая продающиеся квартиры, вы большей частью будете иметь дело с риэлторами. Помните, что их заработок формируется из вашего кармана - они набрасывают на стоимость недвижимости, которую называет продавец, еще 50, а то и 100 тысяч рублей. Если вам удастся непосредственно выйти на хозяина жилья, вы сможете сэкономить на комиссионных риэлтора.

Любой продавец заинтересован в скорейшем получении денег за продаваемую недвижимость, и ваше готовое предложение о покупке окажется как нельзя кстати. Наличие у вас денег гарантирует банк, так что продавец не будет бояться жульничества. Тот же самый банк и договор купли-продажи поможет составить, и все остальные документы подготовит.

Не забудьте о страховке

Покупая недвижимость с помощью ипотеки, потребуется оплатить стоимость страховки, которая может быть от 0,5 до 2,0 процентов. Вносятся эти средства за год вперед, и каждый год страховку приходится продлевать. Так что выбирать страховую компанию надо со всей ответственностью. Стоимость страховки определяют многие факторы - кем работает заемщик, каков его возраст и не имеет ли он хронических заболеваний. Влияет и то, в каком состоянии находится приобретаемая квартира.

Обычно в оплату страховки входит страхование:

самой приобретаемой недвижимости;
жизни заемщика и его здоровья;
титульное страхование на случай потери права владеть жильем.

Банки, оформляя ипотечный кредит, часто предлагают для заключения страхового договора свои услуги, рекомендуя конкретные страховые компании. Клиента в этом случае привлекает то, что никуда не придется ехать, никаких усилий не потребуется. Но вполне реально найти иную страховую компанию со значительно более привлекательными условиями страхования, причем разница в стоимости страховых услуг может достигать даже 100%.

Стоит потратить какое-то время и разобраться, какова цена на услуги в разных страховых компаниях. Вполне вероятно, что вы сможете найти условия, более выгодные, чем предлагаемые банком. Вам ведь с ипотечным кредитом иметь дело много лет, и страховку вы будете каждый год продлять. Даже если разница невелика, за эти годы она поможет вам сэкономить не один десяток тысяч рублей.

Найдя страховку на полпроцента меньше при кредите на три миллиона, вы за один лишь год заплатите на 15 тысяч меньше. А сколько наберется з 20 лет? Речь пойдет о сотнях тысяч экономии.

Необходимы ли услуги риэлтора?

Многие желающие купить квартиру обращаются к риэлторам. Но их услуги стоят дорого - обычно от 2 до 5 процентов общей стоимости жилья. Так что за квартиру, которая оценена в три миллиона рублей, на оплату риэлторов уйдет от 60 до 150 тысяч рублей. Естественно, возникает мысль обойтись вообще без риэлтора, серьезно сэкономив на его услугах.

Посмотрим, что включают в себя услуги риэлтора:

подбор жилья и организация его показа;
подготовка необходимой документации для сделки и использованием ипотеки;
проверка юридической чистоты путем анализа предстоящей сделки и ее сопровождения.

Все эти действия покупатель жилья отлично может сделать самостоятельно, не обращаясь к риэлтору за помощью.

Подобрать жилье можно с помощью сайтов по продаже недвижимости, которые имеются в любом городе. Здесь можно перебрать все возможные варианты, не только те, которые вам навязывает риэлтор. А дальше - созванивайтесь с хозяевами и отправляйтесь смотреть квартиры - помощник вам не нужен.

Подготовка документов - это получение справки в БТИ и заказ оценки квартиры. Все это делается очень просто. А все остальное сделает тот банк, в котором вы оформляете ипотечное кредитование, он же составит договор купли-продажи.

В проверке юридической чистоты прежде всего заинтересован ваш банк. Ему совершенно не нужны никакие проблемы с недвижимостью: ведь она является залогом на все то время, пока вы не выплатите полностью банку кредит. В банке этим занимаются серьезные юристы, у которых опыта и знаний побольше, чем у любого риэлтора. Они смогут выявить, не могут ли с данной квартирой быть связаны какие-либо проблемы, не проявятся ли они в будущем. Риэлтору же глубокая проверка не доступна, да он и не проверяет все документы, ему главное - поскорее получить оплату.

А ведь такие просчеты могут привести к катастрофическим последствиям: при поверхностной проверке юридической чистоты бывший владелец или объявившиеся откуда-то преемники его могут отсудить обратно купленную вами квартиру. И риэлтор в лучшем случае вернет вам свои комиссионные, а стоимость квартиры будет потеряна.

Итак, следуя всем этим советам, можно избежать сотен тысяч затрат и приобрести квартиру в ипотеку с минимумом издержек и с наименьшими конечными выплатами по взятому кредиту.

А после того, как вы оформили ипотеку, вселились в квартиру, сделали в ней ремонт и обставили ее необходимой мебелью и быттехникой, можно подумать и о том, каким образом досрочно рассчитаться с ипотечным кредитом.

Несмотря на то, что владеть собственным жильем или улучшить жилищные условия сегодня мечтают многие, ипотечных кредитов по-прежнему продолжают опасаться. Связано это, как правило, с недостатком информации по данным кредитным продуктам. В данной статье мы поговорим о том, как правильно взять ипотеку и не попасть в долговую яму.

Для этого необходимо соблюдать ряд простых правил.

Золотые правила ипотечного кредитования

Нужно реально оценивать свои возможности. Не имея постоянного дохода или маленькую зарплату, сложно будет погашать длительный и дорогой кредит. По правилам, размер ежемесячного платежа не должен превышать 35% от общего дохода семьи (или самого заемщика). В противном случае кредитная нагрузка станет неподъемной, и вскоре заемщик столкнется с трудностями при выплатеа. А это испорченная кредитная история, потеря денег, времени и жилья. В том, что касается ипотеки, не стоит полагаться на «авось». Может быть, завтра Вы найдете новую хорошо оплачиваемую работу, а может – нет. И попасть под сокращение грозит практически любому работающему россиянину. От этого никто не застрахован. О том, какой заработной платы достаточно для успешной выплаты жилищного кредита, читайте по этой ссылке .
Необходимо иметь запас денег на депозите, равный нескольким месячным платежам по заему. В случае потери работы или серьезных финансовых неурядиц, данный депозит позволит своевременно погашать кредитные обязательства. Если же с доходом все будет в порядке, деньги можно будет использовать для частичного досрочного погашения долга. Это позволит сократить срок кредитования и, соответственно, уменьшить переплату. Больше информации о том, как производить частичную досрочную выплату ссуды, вы получите из этой статьи . Актуальные ставки по депозитам рассматриваем по этой ссылке .
Выбирать стоит только крупные банки с господдержкой. От стабильности кредитного учреждения зависит, могут ли в любой момент отозвать лицензию у банка. Отзыв лицензии для заемщиков – большая неприятность. В период руководства временной администрации клиенты закрывшегося банка сталкиваются с массой проблем – от невозможности внести своевременно платеж, до возможного требования погасить ссуду досрочно. Поэтому в ипотечном кредитовании очень важна стабильность и надежность банка. К тому же, кредитор с положительной репутацией и долгим опытом работы в сфере жилищного кредитования более удобен. Такие банки часто предлагают абсолютно прозрачные условия кредитования и часто идут навстречу заемщикам при возникновении непредвиденных ситуаций. ТОП-100 кредитных организаций России вы найдете в этом обзоре .
Лучше отдать предпочтение фиксированной процентной ставке. При ипотеке есть три вида процентных ставок: фиксированная, комбинированная и переменная (плавающая). В последнем случае ставка зависит от колебаний процентный ставок, под которые банки берут займы на межбанковской бирже, и может сильно меняться. Так как предсказать колебания данной ставки практически невозможно – ни банкам, ни заемщикам, — предпочтение следует отдавать фиксированной ставке, которая не будет меняться на протяжении всего срока кредитования. Самые выгодные ипотечные программы обсуждаем по этой ссылке .
На подбор банка необходимо потратить достаточно времени. Никогда не следует соглашаться на первое же одобрение, пришедшее от банка. Ипотека – продукт долгосрочный, и в данном случае даже минимальная разница в процентах выльется в итоге в существенную переплату. Стоит потратить пару дней на поиски самых выгодных предложений в Вашем городе. Затем необходимо обратиться в выбранные банки и попросить сделать предварительный расчет по заему. Он совершенно не обязывает заемщика в дальнейшем оформлять ссуду именно в этом банке, зато позволит точно узнать всю необходимую финансовую информацию. Следует обращать внимание на процентную ставку, срок кредитования, дополнительные платежи и комиссии, взимаемые банком. Вы также сами можете рассчитать кредит, используя кредитный калькулятор, подробности .
Не стоит отказываться от помощи специалистов. Ипотечные брокеры и консультанты могут помочь и с подбором наиболее выгодного предложения на рынке жилищного кредитования, и с оформлением самого заема. Также при подборе квартиры лучше обращаться к риелторам , которые работают в крупных агентствах. Во-первых, они знают все требования банков к объектам ипотечного кредитования, и это существенно ускоряет процесс подбора жилья, и сбора необходимых для его оценки документов. Во-вторых, в данном случае гарантия юридической чистоты продаваемого объекта практически стопроцентная.
Если есть возможность внести большой первоначальный взнос – следует это сделать. Чем больше первоначальный взнос по жилищному займу, тем дешевле в итоге выйдет кредит. Меньшая сумма кредитования и более короткий срок позволят быстро погасить взятую ссуду и не переплатить лишнего.
Жилищные условия при помощи ипотеки следует улучшать постепенно. Если Вы являетесь владельцем однокомнатной квартиры – не стоит сразу брать пятикомнатные апартаменты с запредельной стоимостью. Двух- или трехкомнатной квартиры будет вполне достаточно. Продав имеющееся жилье, или использовав его в качестве первоначального взноса, существенная сумма стоимости нового объекта уже будет погашена. После успешного погашения можно будет оформить новый займ на более дорогую квартиру. В данном случае и условия кредитования будут лучше, и непосильной кредитной нагрузки не будет.
И последний совет – брать ипотечный кредит лучше в той валюте, в которой Вы получаете зарплату. Если Ваш доход в иностранной валюте – выгоднее будет взять

Очень долго мечтали о своей собственной квартире или о своем доме? Но отложенных средств не хватает и нет сил уже снимать жилье, так как деньги буквально уходят в никуда. Тогда самым реальным и возможным вариантом – это будет взять кредит или ипотеку на свое жилье. Так, в этом много плюсов, вы, хоть и будете платить каждый месяц, но уже не чужому человеку, а за свою собственную квартиру. Итак, если вы хотите взять ипотечный кредит, то стоит почитать эту статью, она поможет понять, что и к чему.

Если вы хотите взять ипотеку, то для начала вам нужно выбрать себе банк с выгодными условиями кредита. Но, стоит отметить, что здесь не все так просто, ведь не только вы банк выбираете, но и он вас. Ведь, покупка квартиры или дома – это недешево и, скорее всего. Вам понадобиться внушительная сумма денег. Банк без проблем вам выдаст кредит, если:

У вас высокая официальная зарплата.
Не было проблем с предыдущими кредитами, то есть идеальная кредитная история.
Вы делаете достаточно большой первый взнос.
И сумма вашего займа не очень большая.

Вот, в этих случаях у вас не будет абсолютно никаких проблем с получением денег на жилище.

Хочу взять ипотеку на квартиру с чего нужно начать 2016 форум

Итак, первое – это, конечно, выбрать банк и еще программу, по которой вы будете брать кредит. Что это значит? У каждого банка есть свои предложения, от этого будут зависеть проценты, сроки выплат и т.д. Если вы решили, где будете брать кредит, то нужно пойти и заполнить заявление. Кстати, сейчас можно все это сделать с помощью онлайн-формы. Но все равно нужно будет явиться в банк, и предоставить все документы, так как ипотека – это более серьезно, нежели обычная ссуда. Поэтому в некоторых случаях нужен будет кредитный брокер.

Как правило, это стандартный набор документов, но еще раз отметим, что ипотека более «опасный» кредит для банка, нежели все остальные, даже по сравнению с автокредитом. Итак, приготовьте паспорт гражданина, справку о доходах, документы на закладное имущество. Много банковских программ рассчитано именно на это, на то, что клиент подкрепит их уверенность залогом, то есть, например, квартирой, домом, машиной. Кстати, многие организации выдают кредитные средства только при условии наличия залога, но не все, есть и другие предложения и варианты.

Но все же взять ипотеку под залог квартиры – это самая распространенная практика на рынке. Хотя, сейчас банки могут предложить много вариантов, например, многие не могли позволить оформить себе ипотеку, потому что у них не было первоначального взноса. И действительно, не всем доступно отложить двадцать-тридцать тысяч долларов. Так как зарплаты у нас не у всех такие хорошие, как хотелось, кроме того, семейные расходы все время возрастают.

Но в последнее время, банки выбрали другую политику и работают по новой схеме. Так, возможно взять ипотеку на квартиру без первоначального взноса, к примеру, в сбербанке. Это вполне реальная и удачная практика для многих банков и заемщиков. Но здесь, естественно, нужно иметь какое-то имущество под залог, так как банк должен обезопасить себя. Ведь сроки ипотечного кредита немаленькие. Так, у всех организациях разные предложения, но, в основном, это не меньше десяти и не больше 25 лет.

Как правильно взять ипотеку на квартиру

Особого секрета нет, все очень индивидуально, но главное выбрать хороший надежный банк с лояльной и выгодной кредитной программой. Кроме того, многие банки имеют свой сайт, где также есть калькулятор ипотечного кредита. Так что перед тем, как оформить ипотеку можете просчитать, где это будет сделать выгоднее всего. Но, отметим, уточняйте, нет ли скрытых комиссий за работу банка и оформления документов, так как они могут быть достаточно значительными.

Также смотрите, какие у вас возможности. Так, если есть возможность сделать хороший первоначальный взнос, то делайте, будут меньшие проценты по кредиту и сроки погашения, а это в любом случае выгодно. Оформлять кредит под залог немного рискованно, так как в итоге, можно остаться без старой и новой квартиры. Лучше всего, если нужен залог, то оформляйте новую квартиру под залог, так тоже возможно и, пожалуй, это намного логичнее.

Поэтому секрет прост, а именно выбирайте, то, что вам выгодно как по процентам, так и условиям, ведь платить вам и достаточно не малый срок. Но лучше всего все посчитать и подумать сможете ли вы лет десять или пятнадцать стабильно делать выплаты. Конечно, об этом говорить с полной уверенностью нельзя, так как никто не застрахован, но все же.

Но, если «хочу взять ипотеку на квартиру» — это про вас, то вперед, ведь сегодня вы можете купить себе квартиру практически и без денег. В принципе многие решаются на покупку квартиры, так как снимать – это практически та же самая сумма, что и ежемесячная выплата по кредиту.

На самом деле возможностей много и все перечислить нереально, у каждого банка свои условия, преимущества, бонусные программы. Так, например, можно взять ипотеку на себя, а квартиру оформить на другого. Но все это оговаривается с банком. Хотя. На сайте банка будут расписаны все условия ипотечного кредита, поэтому, изучив все нюансы, вы сможете сделать правильный выбор. Коротко рассмотрим условия конкретного банка.

ВТБ 24 предоставляет широкий выбор для своих клиентов, на выгодных условиях, всего есть 9 программ по ипотеке.

Покупаем готовое жилье. Процент по кредиту 11, 85 процентов, сумма кредита от полутора до девяноста миллионов рублей.
Выбираем квартиру в новостройке, такие же условия, как пр покупки готового жилья.
Без формальностей. Предоставляете два документа, выплачиваете первоначальный взнос в размере 35 процентов и квартира ваша.
Нецелевой ипотечный кредит, срок выплаты до 20 лет.
Проводится рефинансирование ипотеки, срок выплат до 50 лет.
Специальная ипотека для военных, процент всего 9, 4 процента, сумма кредита на 2 400 000 рублей.
Кредит под залог, процент по кредиту всего 10 процентов.
Свободный выбор, кредит возможен до двух миллионов рублей, процентная ставка от 13, 25.
Индивидуальные возможности. Кредит по особым, льготным условиям. Сотрудничество напрямую с риелторами и застройщиками.

ВТБ имеет много преимуществ: низкий процент, значительный срок погашения (до 50 лет), досрочные выплаты без штрафных комиссий. Первый взнос всего 10 процентов. Не учитывается регистрация и гражданство. Учитывают все доходы, в том числе ваших близких родственников.

СКОПИРОВАТЬ КОД

Вконтакте