Срок аренды и срок действия договора аренды. Документы для и бизнеса Срок действия аренды если он

Срок действия арендного договора не является существенным условием, но это не значит, что данное условие арендных отношений не требует ответственного подхода. Темой сегодняшней статьи будет именно срок договора аренды. Мы рассмотрим возможные сроки арендных отношений различного типа.

Определение сроков

В соответствии с правовыми нормами РФ срок арендного соглашения определяется договоренностью сторон и должен быть зафиксирован в договоре. Бывают случаи, когда сроки в договоре не определены. В такой ситуации соглашение считается заключенным на неопределенный период времени. Подобный случай разрешает участникам сделки в любое время аннулировать соглашение, но следует заблаговременно предупредить об этом вторую сторону, в зависимости от вида арендных отношений за 1-3 месяца до его фактического прекращения.

И вновь обращаясь к российскому законодательству поясним, что срок аренды и срок действия договора аренды – это разные понятия, о которых необходимо знать обеим сторонам арендного соглашения:

Срок аренды – это временной интервал, на протяжении которого арендатор имеет право использовать (либо использовать и владеть) имущество.

– это временной интервал, на протяжении которого остаются действительными положения настоящего договора и обязательны к исполнению прописанные в нем условия, в том числе, обязательства участников соглашения.

Арендный договор может быть заключен на различные интервалы времени и от этого зависит необходимость его регистрации в Росреестре, порядок расторжения и некоторые другие нюансы, о которых мы поговорим немного подробнее. Любой арендный договор по согласованию сторон может быть заключен на срок :

• до 12 месяцев – краткосрочные арендные отношения;
• от 1 года до 5 лет – среднесрочные арендные отношения;
• от 5 до 49 лет – долгосрочное арендное соглашение;
• без указания срока – неопределенный срок арендного соглашения.

Кроме того, отечественными правовыми нормами устанавливаются сроки начала и окончания арендных отношений , которые определяются по установленным правилам. Данные сроки могут быть определены:

• календарными датами;
• окончанием установленного временного отрезка;
• установлением события, которое обязательно наступит.

Особенности арендных соглашений

Заключение договора, который обязательно составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами сделки , сопровождается определением сроков. В некоторых случаях договор начинает действовать с момента его подписания (краткосрочные арендные отношения).

При этом отсчет срока аренды может начинаться позже. Окончание периода действия сделки и срока аренды не всегда совпадают. К примеру, срок договора может ограничиваться действием обязательств участников. Но иногда обязательства по договору, могут превышать срок его действия. А значит, срок арендного соглашения и период действия договора не всегда совпадают. Равенство сроков возникает тогда, когда собственник объекта передает его арендатору в день оформления сделки и получает обратно в момент окончания его действия.

Арендный договор оформляется организациями. Обычные граждане (чаще это относится к жилым помещениям) заключают договор найма.

Сроки договоров и их различие

С даты начала действия арендных отношений у лица, принявшего в аренду (наем) недвижимость, возникает обязанность уплаты установленной за аренду ставки. В этот же момент владельцем недвижимости объект должен быть передан арендатору на согласованных ранее условиях.

Как в любых других процессуальных сроках, начало и окончание суток является началом и окончанием арендных сроков . Например, когда срок окончания арендных отношений оговаривается конкретной датой, то временем окончания будет 24:00 указанного дня. Если арендатор уведомляет собственника объекта об окончании либо пролонгации арендного соглашения, тогда числом, фиксирующем дату уведомления, будет число из штампа почтового отделения на конверте.

Краткосрочные арендные отношения

Арендный договор на передачу во временное пользование помещения (вне зависимости от его назначения), оформленный на срок не превышающий 12 месяцев, относится к краткосрочной сделке . Такие соглашения найма/аренды жилых помещений, строений, земли и другого недвижимого имущества не подлежат обязательной регистрации в соответствующих государственных структурах.

Именно поэтому многие используют краткосрочную форму арендных отношений для упрощения процедуры оформления сделки. Некоторые арендаторы и собственники объектов (в основном это граждане и небольшие фирмы) стараются избежать госрегистрации договора из-за нежелания тратить время на ожидание документов и платить пошлину.

Важно отметить, что, заключая соглашение 1-го числа определенного месяца, а конечной датой договора прописано 30/31 число предыдущего месяца в следующем году, необходимо зарегистрировать сделку, поскольку такой временной интервал приравнивается к одному году. Поэтому, при оформлении краткосрочных арендных отношений следует указать дату прекращения сделки, которая будет соответствовать предпоследнему дню месяца.

Краткосрочное арендное соглашение, предполагающее автоматическое продление (при согласии сторон), не потребует регистрации его в государственных инстанциях.

По окончанию срока соглашения, может быть оформлена его пролонгация на аналогичный период времени (меньше года). При таких условиях госрегистрация не нужна. Кроме того, в соответствии с нормативными актами участниками сделки может быть прописано автоматическое продление отношений по его окончанию действия договора на тот же период времени. При отсутствии возражений сторон регистрация нового договора не нужна.

Долгосрочные арендные отношения

Арендный договор, заключаемый на срок более года, относится к среднесрочным и долгосрочным соглашениям . Предельный срок такого договора составляет 49 лет. Обычно, по долгосрочному арендному соглашению передаются:

• земельные участки;
• водоемы;
• недвижимость, относящаяся к категории «недра»
• крупные производственные объекты.

Передача арендуемого объекта (нежилого/жилого помещения, строения, земельного участка) на срок больше года должна быть зарегистрирована в государственных инстанциях. В этом случае, соглашение вступает в законную силу с даты получения регистрационных документов, точнее штампа на оригинале документов и внесения соответствующей записи в электронную базу данных Росреестра.

Процедура регистрации арендных отношений длится до 21 дня с момента подачи требуемого пакета документов в местное отделение Росреестра, кадастровой палаты и картографии (в зависимости от вида арендного договора).

В соответствии с правовыми нормами, если арендатор, при отсутствии возражений собственника объекта, продолжает пользоваться им по окончанию срока, прописанного в договоре, сделка признается пролонгированной на неопределенный срок на прежних условиях .

Если долгосрочное арендное соглашение недвижимого имущества либо его части не имеет регистрации, то оно признается не заключенным и не имеет законной силы.

Когда от государственной регистрации уклоняется один из участников сделки, вторая сторона вправе обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, в котором будет содержаться требование о регистрации сделки.

Долгосрочные арендные отношения в дальнейшем могут быть преобразованы – арендуемый объект может быть переоформлен в собственность арендатором, при отсутствии каких-либо установленных законом препятствий. В том числе, данное положение относится к земельному участку, переданному в аренду местными органами самоуправления под ЛПХ или капитальное строительство здания на срок 49 лет.

Бессрочные арендные отношения

В соответствии с действующим законодательством, определение точного срока арендного договора не является обязательным положением сделки . При этом срок пользования переданной в аренду недвижимостью не может превышать максимальный срок, установленный законодательством. При оформлении сделки без определения сроков, любая из сторон вправе отказаться от принятых на себя обязательств, оповестив об этом другого участника соглашения за 3 месяца.

При оформлении бессрочных арендных отношений договор приобретает законную силу с даты его подписания сторонами . При этом такая сделка не предполагает обязательной государственной регистрации, даже в том случае если срок пользования недвижимостью будет больше 12 месяцев. Это прописано в Гражданском кодексе — обязательную регистрацию предполагают исключительно срочные арендные соглашения, действующие больше 12 месяцев. Кроме того, пролонгированный на неопределенный период времени арендный договор тоже не предусматривает обязательной регистрации.

Однако, данную форму арендных отношений нередко называют «скользкой» потому, что многое зависит от смысла, который вложен в основные и дополнительные положения договора. Бессрочное соглашение предполагает пользование объектом на протяжении различных сроков – это может быть срок и меньше 12 месяцев, и период 49 лет. А значит существуют определенные риски для арендатора, поскольку собственник объекта может потребовать прекращения отношений в любое время.

Согласование сроков

При согласовании этого положения участникам сделки необходимо определить :

• период действия соглашения, основываясь на правила законодательных норм;
• применение условий сделки к отношениям, которые возникают до его подписания (если это необходимо);
• права арендатора на оформление сделки на следующий период времени;
• условия продления арендного договора с этим арендатором на новый период времени.

Пролонгация сделки

Если сторона, получившая недвижимость в аренду и на протяжении всего периода соблюдавшая положения сделки, пожелает продолжить использование объекта, то законом определяются приоритетные права пролонгировать договор. Хотя, для подобных юридических действий существует несколько условий :

• отсутствие нарушение положений договора;
• арендатор предлагает владельцу объекта более выгодные условия аренды, чем другие претенденты;
• не нарушен предусмотренный законодательством срок уведомления о намерениях продлить арендный договор.

Соглашение может быть продлено без установления сроков, если арендатор, после наступления даты окончания договора не утратил своих прав владения недвижимостью, а его владелец не чинит препятствий этому. Положения самого соглашения в данном случае не изменяются, если ни одна из сторон не потребует их пересмотра.

При намерениях продлить арендное соглашение, арендатор должен письменно оповестить собственника недвижимости в срок, который определен положениями сделки либо в разумные сроки до завершения действия соглашения. При изменении положений договора, сторонами заключается допсоглашение о пролонгации сделки, в котором собственно и отражаются любые изменения действующего соглашения.

Важно! Продляя срок действующего соглашения, стороны вправе по своему усмотрению поменять условия по арендным платежам.

Аренда недвижимого имущества, как правило, оформляется на продолжительный период времени. Поэтому арендатору целесообразно заранее согласовать срок действия соглашения, а также его ключевые и дополнительные положения. Кроме того, желательно оформить раздел по неизменяемости на весь срок действия арендных отношений .

Действие сторон по окончанию срока

Если прописанный условиями сделки срок закончился, но арендатор не освобождает объект, не имея при этом возражений от владельца, тогда он вправе продолжать использовать имущество на прежних условиях. Сделка будет признана пролонгированной на тот же срок .

Если лицо, пользующееся объектом на правах аренды, намерено перестать пользоваться объектом, тогда оно обязан заблаговременно оповестить об этом собственника недвижимости. Иначе могут быть применены штрафные санкции, которые нередко прописываются арендодателем.

Важно! Когда арендатор, по окончанию срока действия договора, освободил объект, не уведомив об этом собственника в установленный срок, то могут возникнуть требования на оплату времени, на протяжении которого владелец недвижимости не знал об этом. При отказе арендатора возвратить объект по завершении срока арендных отношений, его законный владелец, в границах срока исковой давности, может обратиться в соответствующие инстанции для защиты нарушенных прав.

Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия. Договору аренды будет посвящено три статьи. В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора. В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ .

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Договор аренды заключается в письменной форме, если:

• срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
• одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
• объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
• объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609 , ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ , п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

• договоры аренды и субаренды земельных участков;
• договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633 , 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой - они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 . По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Что является предметом и объектом договора?

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора - это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):

• земельные участки и другие обособленные природные объекты;
• предприятия и другие имущественные комплексы;
• здания и сооружения;
• оборудование;
• транспортные средства;
• другие вещи.

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):

• его местонахождение относительно других объектов;
• площадь, технические характеристики;
• иные индивидуализирующие объект признаки.

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

Как показывает анализ судебной практики, составные части вещи не могут быть объектом аренды. Например:

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

часть кабельной линии (постановление ФАС ПО от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

• календарной датой;
• истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
• указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (п. 2 ст. 425 , п. 3 ст. 433 ГК РФ):

• до того, как подписан договор аренды;
• до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Как установить арендную плату?

Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.

В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».

Согласно абз. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанность внесения платы наступает только после фактической передачи объекта аренды, а не после подписания договора аренды, даже если сторонами не подписан соответствующий акт приема-передачи.

При условии фактического использования арендованного имущества, отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. При этом, если арендатор еще и вносит арендные платежи, в том числе частично, то такими конклюдентными действиями арендатор подтверждает факт получения и пользования объектом аренды.

Таким образом, при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи объекта аренды, договор исцеляется фактическим исполнением сторонами принятых на себя обязательств. В тоже время, как показывает судебная практика, в случае чинения арендодателем препятствий арендатору в пользовании арендуемым объектом, обязанность по внесению арендной платы не возникает (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.08.2014 по делу № А40-100131/2011).

Как правило, договор аренды заключается на определенный срок по соглашению сторон, после истечения которого арендные отношения прекращаются, если условиями договора не предусмотрена автоматическая пролонгация срока действия договора, а объект аренды подлежит возврату арендодателю. На практике часто возникает ситуация, при которой срок действия договора аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться объектом. В таком случае арендодатель имеет право продолжить начисление арендной платы, арендатор обязан произвести ее уплату, а договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, даже если в нем предусмотрен запрет на его продление (Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2014 по делу № А07-6131/2013).

Факт продолжения пользования арендуемым помещением после истечения срока договора подтверждается актом приема-передачи объекта (приложение к договору), а также тем обстоятельством, что объект аренды не возвращен арендодателю. Такое положение вещей свидетельствует о так называемых фактических арендных отношениях между сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Возобновление договора аренды на неопределенный срок порождает у арендодателя вопросы касающиеся повышения размера арендной платы в случае, если арендатор отказывается от подписания дополнительного соглашения.

В такой ситуации ошибочно полагать, что возможно использовать механизм оферты для заключения нового договора аренды на новый срок с иным условием о размере арендной платы. Приверженцы такого алгоритма полагают, что если за месяц до истечения срока действия договора аренды арендатору направить новый договор аренды с иными условиями о сроке и размере платы, то при не освобождении занимаемого арендатором объекта, в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ оферта является принятой, а новый договор, соответственно, будет считаться заключенным. Подкрепляется данная позиция ссылкой на п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что при разрешении преддоговорных споров, а также споров, связанных с исполнением обязательств, необходимо иметь в виду, что акцептом, наряду с ответом о полном и безоговорочном принятии условий оферты, признается совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 3 ст. 438 ГК РФ).

Следует учитывать, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Кодекс не требует выполнения условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и в установленный для ее акцепта срок.

Однако данная позиция не выдерживает критики, в связи с тем, что к описанной ситуации будут применяться специальные нормы главы 34 ГК РФ. Как уже было ранее сказано, при истечении срока действия договора аренды – он считается возобновленным на неопределенный срок. Для блокирования механизма возобновления действия договора аренды на неопределенный срок арендодателю необходимо воспользоваться правом, предусмотренным в п. 2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которым при аренде недвижимого имущества каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В такой ситуации арендодатель должен направить арендатору заявление о прекращении договора аренды. По истечении указанного срока стороны могут заключить новый договор аренды, либо арендодатель может направить арендатору оферту о заключении договора аренды по правилам ст. 435 ГК РФ. Оферта будет считаться принятой, если арендатор совершит конклюдентные действия – после истечения срока для освобождения объекта по предыдущему договору будет занимать помещение.

Таким образом, конкуренция действия двух договоров зависит от соблюдения прописанных Гражданским кодексом процедур. Подводя итог, отметим, что при несоблюдении процедуры уведомления арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия, арендодатель не сможет в судебном порядке требовать взыскания арендной платы со ссылкой на заключения нового договора аренды (с условием об ином размере арендной платы и сроке действия договора) по средством направления оферты. Арендная плата будет подлежать взысканию в соответствии с первым договором аренды, который будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года, может быть пролонгирован на прежних условиях на срок 11 месяцев, в том числе путем заключения дополнительного соглашения к нему. Государственная регистрация договора при этом не требуется.

Обоснование вывода:
В соответствии с ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 указанной статьи). ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если же договор аренды здания (сооружения) заключен на срок менее года, он не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента подписания его сторонами. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
При прекращении договора арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ГК РФ (п. 2 той же статьи). Однако в зависимости от обстоятельств и условий договора по истечении срока, на который он заключен, отношения его сторон, связанные с пользованием (владением и пользованием) объектом аренды, могут и продолжиться. При этом возвращать арендованное имущество и заключать новый договор аренды не требуется, хотя стороны не лишены возможности оформить отношения и таким способом.
1. Согласно ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Заключать какие-либо дополнительные соглашения для возобновления договора на неопределенный срок не требуется.
Поскольку договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не может считаться заключенным на срок не менее года, такой договор не подлежит государственной регистрации ( информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Напомним, что от исполнения договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок, каждая из его сторон может отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок для предупреждения не установлен законом или договором ( ГК РФ).
2. В соответствии с ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором ( ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.
В частности, стороны вправе дополнительным соглашением изменить действующий договор аренды, включив в него условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным не на неопределенный срок, а например, на 11 месяцев. Данный вывод подтверждается и судебной практикой (смотрите, например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу N А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации ( информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). Иными словами, при "автоматической пролонгации" договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.
Если в рассматриваемой ситуации срок договора истек, в силу ГК РФ он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Упомянутое выше дополнительное соглашение может быть заключено сторонами и в этом случае (разумеется, формулируя условия этого соглашения, следует учесть, что изменения вносятся в договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а не на 11 месяцев).

К сведению:
В заключение отметим, что в зависимости от использованных сторонами формулировок заключенное ими дополнительное соглашение может быть квалифицировано не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года. В этом случае приведенный выше подход, отраженный в информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу ГК РФ, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным (смотрите, например, ВАС РФ от 11.03.2010 N ВАС-18020/09, ФАС Московского округа от 18.03.2011 N Ф05-1743/2011, ФАС Уральского округа от 11.11.2009 N Ф09-8709/09-С3).
Однако, как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 N 73, в подобной ситуации условия фактически исполняемого договора аренды даже в отсутствие его государственной регистрации создают взаимные обязательства для его сторон. Стороны фактически исполняемого договора аренды не вправе в отношениях друг с другом ссылаться на отсутствие государственной регистрации договора, как на основание для неисполнения предусмотренных им обязанностей (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г. N 4905/11Ю, информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). В этом случае то обстоятельство, что договор аренды не зарегистрирован, будет иметь значение только в отношениях с участием третьих лиц (например, в случае продажи объекта аренды арендатор не сможет ссылаться на ГК РФ) ( ГК РФ, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.02.2015 N Ф08-412/15 по делу N А20-2386/2013, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2016 N ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Аносова Юлия

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Одним из существенных условий договора аренды является срок аренды . Как правило, договор аренды заключается на срок, определенный сторонами в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если срок договора аренды в договоре не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая сторона имеет право отказаться от исполнения условий договора и тем самым расторгнуть его, предупредив об отказе другую сторону в установленные гражданским законодательством сроки. Подобный срок для движимых вещей составляет минимум 1 месяц, для недвижимых - 3 месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законодательными актами могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Так, максимальный срок для договора проката составляет 1 год (ст. 627). Если при заключении договора проката в самом договоре не указан срок, на который он заключается (т.е. срок является неопределенным), и стороны не отказались от договора по истечении одного года (предельно возможного срока), договор по истечении предельного срока прекращается. Предельные сроки аренды недр составляют от 5 до 20 лет в зависимости от целей использования (ст. 10 Закона о недрах). Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В отношении срока договора аренды законодатель устанавливает важные положения для арендатора. По истечении договора аренды преимущественное право на заключение повторного договора аренды (т.е. на новый срок) имеет тот арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства. В случае, когда арендатор намерен продолжить договорные отношения, он должен уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. Уведомление должно быть в письменной форме направлено арендодателю в срок, установленный договором аренды, или в срок не менее месяца до окончания действия прежнего договора. За арендатором признается право обращения в суд, когда арендодателем нарушено преимущественное право добросовестного арендатора.

Срок исковой давности (т.е. срок, в течение которого арендатор может обратиться в суд) составляет 1 год. В судебном порядке он может потребовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды и возмещения убытков либо только возмещения убытков, вызванных отказом повторного заключения договора аренды. Если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без письменного уведомления о своем намерении продлить срок договора и подобные действия не влекут за собой возражения арендодателя, то договор аренды считается вновь заключенным на прежних условиях на неопределенный срок.