Как купить квартиру в ипотеку — пошаговая инструкция, нюансы и порядок покупки. Документы для оформления квартиры в ипотеку. Выбор объекта недвижимости и одобрение его банком

• Просмотрите все банки, которые действуют в вашем регионе. Условия ипотеки в большинстве случаев можно найти на официальных сайтах и уточнить по телефону;
• Исключите из выборки банки, требованиям которых вы не отвечаете. Например, по возрасту или по наличию регистрации;
• Проанализируйте крупные и мелкие банки. Сравните первоначальные взносы, ставки и прочие условия;
• Обратите внимание на льготные условия. Зарплатным клиентам, молодым семьям, бюджетникам часто предоставляется пониженная ставка.

Одна из самых низких ставок у Сбербанка России . Например, для молодых семей, являющимися зарплатными клиентами банка, при условии страхования жизни и здоровья, а также электронной регистрации сделки, ставка составляет 8,9% годовых.

После сравнения условий лучше лично обратиться в офис для того, чтобы менеджер смог произвести расчеты индивидуально для вас.

Первичный набор документов

Определились с банковской организацией? Начните собирать документы, необходимые для одобрения заявки на ипотечный кредит. При описании условий покупки вторичного жилья в ипотеку банки зачастую указывают требуемые документы. Среди них:

• паспорт;
• второй документ, удостоверяющий личность (СНИЛС, копия водительских прав, военный билет);
• заявление-анкета заемщика;
• документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки, выписка из трудовой книжки, справка от работодателя);
• документ, подтверждающий доход (справка 2-НДФЛ, справка с места работы в произвольной форме)
• свидетельство о браке или разводе.

Не забудьте, что у некоторых документов есть ограниченный срок действия. К примеру, справка 2-НДФЛ действительна 30 календарных дней с даты оформления.

Некоторые крупные банки, например, Сбербанк России , ВТБ24 , «Россельхозбанк» , банк «Санкт-Петербург» , банк «ДельтаКредит» , предоставляют ипотеку по двум документам. Процентная ставка и первоначальный взнос по такому кредиту выше, но зато сокращен перечень необходимых документов.

Подача заявки

После сбора всех документов необходимо направить их в банк, чтобы получить предварительное одобрение ипотечного кредита на определенную сумму. Обычно подача заявки происходит в ипотечном центре конкретного банка.

В ряде организаций, например, банке «ВТБ24» , мы можете оформить заявку на ипотеку прямо на официальном сайте банка, после чего с вами свяжется сотрудник и согласует время для вашего визита в банк. В некоторых банках, например, в Сбербанке России , предоставляется услуга онлайн-заявки.

Независимо от способа подачи заявления, банк в течение нескольких рабочих дней принимает решение об одобрении ипотеки либо об отказе.

Одобрение действительно, как правило, в течении нескольких месяцев. Точный срок необходимо уточнять в каждом конкретном случае.

Поиск квартиры

Имея на руках положительное решение банка самое время подобрать квартиру. Однако, не всякий объект недвижимости будет одобрен банком. Кредитные организации, как правило, обращают внимание на следующие факторы:

• Квартира должна находиться в доме, который не признан ветхим или аварийным;
• Помещение, как правило, должно быть отдельной квартирой, а не комнатой;
• Наличие коммуникаций;
• Отсутствие незаконных планировок;
• Свобода от ограничений и обременений прав.

Банк заинтересован в том, чтобы при покупке вторичного жилья в ипотеку, то есть квартиры, она не потеряла свою стоимость. Что касается остальных параметров, то покупатель волен выбирать квартиру на свой вкус. Однако обратите внимание на мошеннические схемы и без спешки подойдите к выбору жилья.

Оценка квартиры

Оценка объекта недвижимости – обязательный и один из важнейших этапов сделки. Он позволяет банку и покупателю верно оценить стоимость квартиры. Требование по включению оценочной стоимости в ипотечный договор закреплено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Оценкой занимаются специальные независимые фирмы. У банков, как правило, есть список рекомендуемых организаций, однако покупатель может и сам выбрать оценщика, согласовав его с банком. Такое лицо должно быть членом самоуправляемой организации оценщиков, а также застраховать свою ответственность (см. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Покупатель должен предоставить оценщику документы, относящиеся к недвижимости. Через несколько дней оценщик предоставляет итоговый отчет, в котором указана рыночная и ликвидационная цена. Вторая цифра всегда меньше первой, и банки ориентируются на нее. Банк не выдаст сумму большую, чем ликвидационная стоимость жилья. Разницу между предоставляемой банком суммой кредита и стоимостью жилья придется покрывать самостоятельно.

Документы для покупки вторичного жилья в ипотеку

Заявка на кредит одобрена и стоимость квартиры вписывается в максимальную сумму кредита, которую одобрил банк? Настало время подготовить остальные документы для покупки вторичного жилья в ипотеку.

Вам понадобятся следующие основные документы по кредитуемой квартире:

• Выписка из ЕРГН о наличии права собственности у продавца;
• Документы, на основании которых возникло право собственности продавца;
• Отчет об оценке объекта;
• Справка формы № 9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости;
• Справка формы № 7 о характеристиках объекта недвижимости;
• Кадастровый и/или технический паспорт помещения.

Полный список документов лучше уточнять в каждом конкретном случае.

Кредитный договор

Порядок покупки вторичного жилья в ипотеку таков, что кредитный договор с банком и договор купли-продажи квартиры с продавцом подписываются одновременно, либо с небольшой разницей во времени.

Кредитный договор включает в себя непосредственно сам договор и закладную – ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя, то есть банка. Текст договора должен содержать полные сведения об предмете (объекте недвижимости), о размере и сроках платежей по договору. Во время подписания кредитного договора важно обращать внимание на все условия, поскольку они могут содержать обстоятельства, увеличивающие процентную ставку. К примеру, процентная ставка возрастает при отсутствии личного страхования.

На этом же этапе происходит страхование имущества, которое передается в залог банку, а также страхование жизни заемщика.
Договор купли-продажи квартиры после подписания необходимо направить в Росреестр для регистрации перехода прав и установления залога.

Передача денег

Заключительный этап при покупке вторичного жилья в ипотеку, например, квартиры – передача денег продавцу. Это происходит в тот момент, когда право собственности на жилье перешло к вам после государственной регистрации. Нередко часть денег передается продавцу в виде аванса до перехода права собственности, что позволяет окупить затраты продавца в случае отмены сделки.

Передача средств осуществляется:

• Наличным платежом (редко);
• С помощью аккредитива;
• С помощью депозитарной ячейки.

После передачи денег ваши правоотношения с продавцом закончены. Вы выполнили обязательства по договору купли-продажи и получили в собственность жилье, которое находится в залоге у банка до момента выплаты всех сумм по кредитному договору.

Ипотечное кредитование пользуется повышенным спросом: это оптимальный путь для удовлетворения потребностей в новом жилье при недостатке финансовых возможностей. Рассмотрим важные нюансы оформления квартиры в ипотеку.

Пошаговая инструкция

В первую очередь всех интересует, как оформить ипотеку, то есть пошаговая инструкция на 2017-й год. Узнаем, с чего нужно начинать, каким образом действовать, какие именно моменты нуждаются в особом внимании.

Многие специалисты рекомендуют для начала обратиться к ипотечному брокеру. Существуют специальные организации, агентства, где оказывают профессиональную помощь и поддержку всем, кто желает оформить ипотеку, приобрести квартиру в кредит. Когда помогает брокер, вероятность получить одобрение у кредитующих организаций заметно увеличивается. Профессионал подберет лучшие предложения, учитывая знание рынка ипотечного кредитования. Кроме того, специалисты сумеют обеспечить максимальную выгодность сделки для клиента. Также хороший вариант – обратиться к опытному риелтору.

На втором этапе нужно подавать заявки в разные банки и ожидать от них решения. Безусловно, финансовая организация должна оценить объективно возможности потенциального заемщика, чтобы минимизировать собственные риски. Рассмотрение заявок иногда занимает достаточно много времени. И здесь ключевую роль будет играть размер и источник дохода потенциального клиента.

На следующем шаге необходимо подобрать конкретное жилье. При этом объект недвижимости должен быть «чистым» с юридической точки зрения. Также следует учитывать, что квартира должна подходить не только вам, но и банку, поскольку она будет выступать в роли залогового имущества. То есть от объекта требуется определенный уровень ликвидности.

На четвертом шаге банк производит оценку стоимости объекта недвижимости. Это важно для принятия решения, поскольку банк не выдает кредит больше, чем конкретный процент от стоимости жилья, который предусматривается в кредитной программе. Следует оценить квартиру, а отчет об оценке передать в банк.

Затем объект недвижимости утверждается банком. Готовится полный пакет документов, который отправляется в страховую организацию, в сам банк. Потом сотрудники страховой компании, юридический отдел и служба безопасности банка рассматривают квартиру. Когда объект недвижимости подходит, допускается оформление кредита.

На шестом шаге приходит время оформления кредитного договора. В соответствии с ним банк готовит необходимую сумму денег для приобретения объекта недвижимости, то есть квартиры.

Процесс оплаты может проходить по-разному. Банк передает деньги собственнику - продавцу квартиры. Это делается, как правило, через депозитные ячейки или посредством аккредитива. Когда объект находится в новостройке, деньги застройщику могут быть переведены безналичным расчетом.

На восьмом этапе оформляется нотариальное удостоверение. С 2016-го года данный документ стал обязательным для целого ряда сделок. Например, это сделки, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности на объект недвижимости. Допустим, если отчуждаемая квартира была оформлена в долевую собственность на супругов, то данная сделка обязательно должна иметь нотариальное удостоверение, официально оформленное, с соответствующей оплатой услуг нотариуса.

Затем наступает очередь государственной регистрации. Именно в этот момент и совершается переход права. Обычно процесс регистрации сделок занимает от одного до пяти дней.

На заключительном этапе нужно заняться оформлением страхования. Это выгодно обеим сторонам сделки: финансовой кредитующей организации и заемщику, поскольку снижает риски при возникновении страхового случая. Оплачивает страховку заемщик.

Очевидно, что оформление квартиры в ипотеку пошагово – довольно сложный процесс. Если человек не уверен в своих силах, юридической и экономической грамотности, желательно обратиться к специалистам. Это позволит ускорить процесс, минимизировать риски и добиться максимальной выгоды.

Правовой статус квартиры в ипотеке

Многих людей интересует, считается ли собственностью квартира, если она в ипотеке. Рассмотрим данный юридический вопрос немного подробнее.

Заемщиков беспокоит статус квартиры, которая приобретается по договору ипотечного кредитования. С формальной точки зрения, ответ очевидный: когда оформляется ипотека, объект недвижимости, то есть квартира, переходит в собственность заемщика. Весь пакет документов, которые подтверждают правовой статус квартиры, оформляется в процессе заключения сделки, а также при прохождении регистрации.

Есть и ряд нюансов. Так, имущественные права заемщика могут быть частично ограничены при приобретении жилья в кредит.

Специалисты отмечают: крайне важно остерегаться таких кредитных программ, при которых право собственности на объект не предоставляется сразу после оформления кредита, а переносится на более поздние сроки.

Статус строящегося объекта

Есть и исключительные случаи. Например, оформляют ипотеку на объекты с незавершенным строительством. Тогда переход объекта в собственность заемщика осуществляется после сдачи его в эксплуатацию. Пока этого не произошло, квартира не выступает в роли залогового обеспечения. Как раз из-за этого и повышаются резко банковские ставки кредитования, когда в ипотеку оформляют строящееся жилье.

Юридическая сущность обременения

В соответствии с условиями подавляющего большинства кредитных программ, объект недвижимости, приобретаемый по ипотечному договору, становится залогом для банка. И на квартиру устанавливается так называемое обременение. Это означает, что права собственника, то есть заемщика, будут ограничены вплоть до полного погашения кредита.

Если квартира обременена, ее нельзя менять и продавать, запрещается сдача в аренду. Кроме того, нельзя прописывать в данное жилье других людей, даже родственников, если кредитующая организация не дала на это разрешение.

Снимают обременение, когда кредит полностью выплачен, а ипотека закрывается в ЕГР. Вот с этого момента человек уже обладает полным правом распоряжения приобретенным объектом недвижимости.

Что происходит, если ипотека не погашена в срок

При возникновении финансовых сложностей, вопрос необходимо урегулировать в тандеме заемщик-кредитор. Банк может пойти на уступки, смягчить кредитные условия. Иногда кредит реструктуризируют. Когда решения не найдено, объект недвижимости может быть продан для последующего погашения кредитной задолженности. Таким образом, заемщик имеет возможность частично компенсировать средства, потраченные на ипотечные взносы.

На кого оформляют квартиру при ипотечном кредитовании

Важно знать о правах собственности на объект недвижимости. Выясним, на кого оформляется квартира, когда берешь ипотеку. Заемщик, то есть покупатель квартиры, является собственником объекта недвижимости. Когда имеются созаемщики, они тоже имеют право собственности. В таком случае оно становится долевым. При этом на поручителей данный принцип уже не распространяется.

Когда объект приобретается с применением МСК, заемщик должен обязаться в будущем оформить на ребенка долевую собственность. К сожалению, в законодательстве конкретный размер долей четко не указан.

Когда ипотека оформлена в браке, право собственности может полностью оформляться на одного из супругов - заемщика по ипотечному кредиту. Однако, если брак распадается, а имущество делится, данное имущество будет считать нажитым совместно, то есть оно подлежит разделу. Исключением становится ситуация, когда заключен брачный договор, в котором предусмотрено иное.

Важно помнить, что доля или квартира оказывается у кредитной организации в залоге до полного погашения ипотеки. Поэтому собственник может лишиться объекта недвижимости.

Документы для оформления квартиры в ипотеку

Подробно рассмотрим все необходимые документы для оформления ипотеки на квартиру. Для удобства восприятия распределим документы по группам.

Оригиналы документов, которые удостоверяют личность:

• действующий паспорт гражданина РФ. Необходим для всех участников сделки, которым успело исполниться 14 лет. Также его предъявляют законные представители, опекуны или доверенные лица несовершеннолетних;
• свидетельство о рождении с копией. Нужно для всех участников сделки, которым еще нет 14-ти лет;
• действующий паспорт иностранного гражданина, а также его копия и перевод, заверенные у нотариуса;
• иные документы, удостоверяющие личность.

Когда речь идет об ипотеке, обязательно оформляется договор ипотечного кредитования, договор купли-продажи, подтверждающий право собственности на конкретный объект недвижимости.

Документы на приобретаемую недвижимость:

• свидетельство о государственной регистрации права (если оно оформлялось).
• Правоустанавливающие документы, например, договор приватизации, купли-продажи:
• дополнительные документы для оформления права собственности на квартиру по ипотеке;
• согласие супруга на продажу, копия.
• доверенность с копией, если кто-то действует по доверенности.
• согласие супруга на покупку с копией (не всегда нужны).
• справка об отсутствии зарегистрированных лиц, копия.
• документ, который подтверждает полномочия опекуна.
• свидетельство о заключении брака, когда объект недвижимости приобретается в общую совместную собственность.
• закладная, кредитный договор с копиями.
• сертификаты при предоставлении субсидий, например, МСК, с копиями.
• кадастровый паспорт сейчас предоставлять необязательно, поскольку у регистратора имеется свой доступ в Государственный кадастр недвижимости.
• Документы для регпалаты
• Теперь узнаем подробнее, какие документы нужны в регпалату для оформления квартиры в ипотеке:
• договор купли-продажи, договор, подтверждающий участие в долевом строительстве.
• ккт приема–передачи. Тут надо обратить внимание на количество экземпляров. Если участников сделки двое – нужно 3 штуки. Один для каждой стороны, один – для Рег. палаты. Если больше – по числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационной палаты.
• государственная пошлина. Взимается за регистрацию права собственности на объект для физического лица. Составляет пошлина 2 тысячи рублей. Необходимо предъявить квитанцию об оплате.
• договор ипотечного кредитования.
• закладная от банка.

Чтобы оформить закладную от банковской организации, в банк надо предоставить, кроме перечисленных документов, оценку квартиры, представляющую собой отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Также может понадобиться выписка из ЕГРП, технический паспорт.

Когда документы подает представитель, он должен иметь доверенность на представление интересов в регистрационной палате. Ее нотариально заверяют.

Эти же документы нужны при регистрации права собственности на квартиру в ипотеку в МФЦ. С таким же пакетом документов организуется и оформление квартиры в собственность при ипотеке в сбербанке.

Регистрируем квартиру с ипотекой в новостройке

В отдельном подробном рассмотрении нуждается регистрация квартиры в собственность в новостройке с ипотекой. Общий порядок оформления при покупке квартиры в новостройке в ипотеку аналогичен стандартному. Все проводится по нормам государственной регистрации объекта недвижимости. Основное отличие в том, что застройщик должен выполнить несколько обязательных процедур.

Застройщик обязан:

• оформить на здание технический паспорт;
• подписать акт приема-передачи в архитектурном подразделении, входящем в муниципалитет;
• взять разрешение на ввод данной новостройки в эксплуатацию;
• пройти регистрацию новостройки в Росреестре;
• присвоить объекту недвижимости почтовый адрес.

Невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру до того, как строительство окончено, а дом введен в эксплуатацию с оформлением всех соответствующих документов.

Сам заемщик должен предоставить в Росреестр пакет документов, чтобы зарегистрировать свое право собственности при ипотеке:

• договор между застройщиком и покупателем, подтверждающий продажу новой квартиры;
• заявление о желании зарегистрировать данный объект недвижимости, приобретенный у застройщика;
• договор ипотечного кредитования;
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• акт приема–передачи, который заключается между застройщиком и покупателем, когда клиент осмотрел квартиру, были устранены выявленные недочеты;
• согласие супруга, если заемщик состоит в браке, но при этом покупает объект только в свою собственность;
• кадастровый паспорт, план.

Регистрируют недвижимость в Росреестре с обязательным участием обеих сторон: представителя застройщика и покупателя.

Оформление квартир в ипотеку иностранными гражданами

Узнаем, как иностранцы оформляют квартиры в ипотеку. Любой человек в РФ имеет полное право приобрести недвижимость. Наличие гражданства России не является обязательным требованием. Такая возможность особенно важна для иностранцев, которые долгие годы трудятся в России. Пакет документов и процедура регистрации - аналогичны рассмотренным выше. Однако могут быть трудности при оформлении ипотеки, поскольку иностранцам такой шанс предоставляют далеко не все банки.

Опасения банков

Некоторые финансовые организации не желают давать кредиты заемщикам без гражданства РФ, поскольку они считают, что их риски из-за этого резко возрастут. Иногда кредитующие организации сразу выставляют требование: наличие гражданства РФ. Другие же банки вообще не делают различий между клиентами в соответствии с их гражданством.

Банки могут выдвинуть особые требования к иностранцам, ужесточая для них условия кредитования. Человек должен иметь стаж и платить налоги, внести существенный первоначальный взнос, а также подтвердить официальное трудоустройство.

Ипотека иностранцу предоставляется в нужной валюте: евро, долларах или рублях.

Существенно увеличит шансы для иностранца взять ипотеку имеющийся вид на жительство. Обязательным условием во многих банках стало подтверждение статуса налогового резидента. Когда иностранный гражданин находится на территории РФ минимум 183 дня, он становится резидентом. Обычно к таким заемщикам требования гораздо строже, чем к гражданам РФ. Например, взнос первоначальный обычно составляет минимум 50%.

Теперь вы знаете больше полезной информации об оформлении ипотеки на квартиру. Вам это поможет сориентироваться, правильно собрать и оформить документы.

Сегодня мы рассмотрим пошаговую инструкцию покупки квартиры в ипотеку.

Многие ставят знак «равно» между рабством и ипотекой. Однако никто не говорит о том, что снимать жилье или сидеть на шее у родственников – рабство. Несомненно, лучше приложить максимум усилий и иметь собственное полноценное жилье, нежели всю жизнь переезжать с квартиры на квартиру.

Ипотека – это возможность осуществления вашей мечты – собственной жилплощади. Люди становятся «рабами» ипотеки не потому, что она плоха сама по себе, а потому что неправильно ей пользуются.

Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку

1. Оценка возможностей

Всегда пытайтесь оценить свои возможности адекватно. Можно, конечно, лет шесть посидеть на «дошираках », но заработать на трехкомнатную квартиру в центре города, но разве в этом есть необходимость? Разве целью вашей жизни является получение квартиры, а не само желание жить в комфорте? Способны ли вы ради одной вашей мечты жить на три тысячи рублей в месяц и отказывать себе во всем? Сделает ли покупка квартиры в ипотеку вас счастливее?

Главное правило, которым вы должны руководствоваться, беря ипотеку – это способность ее оплатить. Ипотека на квартиру не должна составлять львиную долю вашего дохода, урезая ваш бюджет до прожиточного минимума. Не нужно лишать себя всех жизненных благ. Да, экономить можно, но в разумных пределах. Ипотека не должна стать вашей головной болью.

Платеж по ипотеке должен составлять МАКСИМУМ 30 процентов от вашего ежемесячного дохода за вычетом коммунальных платежей, налогов, аренды, и так далее. Трезво оценивайте ваш доход, и сумму, которую вы готовы платить, не отказывая себе в вещах вам привычным. Да, вам придется так или иначе урезать свой бюджет, но сделайте так, чтобы данная процедура проходила максимально безболезненно. Покупка квартиры в 2016 году особенно обязывает к экономии.

2. Разумный срок

Многие банки способны предложить вам кредит, рассчитанный на срок до тридцати лет. А некоторые даже до сорока. А если верить статистике, то ипотечный кредит на квартиру в России берут в среднем на пятнадцать лет. Так вот, долгосрочные кредиты, сроком 10 лет и более – это и есть то самое рабство, о котором все говорят, вспоминая ипотеку.

Вы ведь не знаете, что может произойти с вами за этот десяток лет. Быть может, вам и вовсе будет не нужна эта квартира. Это же кошмар! А та безумная переплата, которая вам грозит за этот срок? Даже если купить квартиру в ипотеку под 12 процентов годовых, вам придется отдать 70% сверх той суммы, которую вы взяли! Оптимальный срок, на который стоит брать ипотеку – 7 лет. Если вы не уверены, что способны выплатить нужную сумму за данный срок – берите на 10.

3. Адекватная ставка

Адекватная ставка – это та ставка, которая не превратит вас в «кредитного раба». Переплата не должна быть больше, чем сто процентов от суммы кредита. Оптимальной в этом случае процентной ставкой является 12% годовых. Если же вам нужен краткосрочный кредит, то покупка квартиры в ипотеку под высокий процент возможна.

Величина процентной ставки зависит от:

Срока кредитования: большой срок означает и большой процент. Это одна из причин, по которым ипотека на квартиру должна быть недолгосрочной.
От валюты кредита. Если вы возьмете кредит в долларах, ставка, как правило, будет значительно ниже.
От страховки. Если страховка отсутствует, ипотека на квартиру вам выйдет дороже.
От способа подтверждения дохода. сократит вам процентную ставку в среднем на 2 процента, если сравнивать со ставкой при предоставлении справки по форме банка.

4. Досрочные платежи

Ипотека на квартиру должна быть такой, чтобы возможно досрочное погашение платежа. По статистике, ипотеку россияне берут в среднем на 15 лет, а средний срок, за которой они гасят платеж – 7 лет. С помощью досрочного платежа вы снижаете переплату, которую вы обязаны вносить по проценту кредита.

Однако следует помнить, что отказывать себе во всем ради досрочного погашения кредита неприемлемо. Соизмеряйте свои силы, планируйте доходы и расходы, вносите обязательную ежемесячную сумму оплаты кредита, и только если после всех трат у вас появляется сумма для досрочного погашения задолженности, непременно вносите ее.

Следует помнить, что чем раньше вы начнете гасить взятый кредит досрочно – тем будет лучше для вашего бюджета. В данном случае вы будете в выигрыше, потому что переплата снизится на довольно весомый процент, а если же вы решили гасить кредит до срока, но после половины кредитного времени, то в связи с инфляцией разницы в сумме выплаты вы особо не почувствуете. Старайтесь гасить ипотеку сразу, а освободившиеся после выплаты средства потратьте на что-то также вам необходимое.

Также у вас есть выбор, вы можете взять ипотеку с досрочном погашением и уменьшением срока кредита, или же суммы платежа в месяц. Если вы выберете первый тип, то сумма, которую вы переплачиваете, заметно сократиться. Если же ваш выбор падет на сокращение ежемесячного платежа, то сумма выплат будет меньше «душить» ваш бюджет каждый месяц. Тут зависит лишь от ваших индивидуальных соображений, а также от суммы кредита – если ипотека не душит ваш бюджет, то берите уменьшение срока, а если она забирает львиную долю вашего бюджета – выбирайте противоположный вариант. не так сложно, как кажется.

5. Подушка безопасности

Для того, чтобы быть готовыми к любой форс-мажорной ситуации, необходимо иметь «подушку безопасности», составляющую сумму, на которую вы сможете жить в среднем полгода, ни в чем себя особо не ограничивая и исправно оплачивая ипотеку. Если же вы боитесь продолжительной болезни или наступающего кризиса, то увеличьте подушку так, чтобы ее хватило на срок около года. Только не переусердствуйте в накоплении. Если у вас после обычных ежемесячных трат остались деньги, то половину отдайте на досрочное погашение ипотеки, а половину – отложите. Вам даже дышать станет комфортнее от осознания того, что вы застрахованы от любой нестандартной и форс-мажорной ситуации. Покупка квартиры в ипотеку в 2016 году может стать одним из таких случаев, ведь с данной экономической ситуацией сложно что-либо предугадать.

6. Комфортный банк

Желательно выбрать банк, который будет для вас удобен, ведь вам придется иметь контакт с ним каждый месяц, и чем меньше нервов и времени будут отнимать эти контакты, тем лучше. Признаки комфортного банка:

Удобное местоположение. Банковский офис должен быть недалеко от вашего дома. Максимум – от работы. Данный вариант нежелателен, так как место работы вы можете с большей вероятностью сменить, нежели место жительства.
Удобный график работы банка.
Достойное обслуживание и квалифицированный персонал.
Электронная очередь. Точнее, ее наличие.
Отсутствие длительного ожидания в километровых очередях.

Если у вас появились свободные средства для внесения платежа стразу за два, а то и за три месяца – воспользуйтесь данной возможностью. Чем меньше вам придется контактировать с банком, тем меньше стрессов и больше свободного времени вы в последствии принесет покупка квартиры в ипотеку.

7. Достойная цель

Вы должны четко представлять, для чего вам эта ипотека. Действительно ли она вам так необходима? Покупка квартиры в 2016 году – стоит ли этот риск во время кризиса того? И если да, то после осознания этого вам должно стать значительно легче переносить все трудности, связанные с выплатой, ведь – ключ к успеху в любой области.

Ну, вот и все основные правила, благодаря которым покупка квартиры в ипотеку станет посильной ношей для вас, и будет не заставлять вас ненавидеть все и всех, кто вас окружает, а будет приносить вам радость и мотивацию для личностного и .

Если вы решили купить в ипотеку квартиру, то наша инструкция, предусматривающая пошаговый порядок действия во время подобной сделки, станет отличным помощником и сэкономить вам время и деньги.

Нужно понимать, что схема покупки в ипотеку квартиры гораздо сложнее, чем получение стандартного кредита. Разница в том, что вам потребуется пройти такие процедуры как выбор продавца, который согласится сотрудничать с ипотекой и обязательная оценка и страхование предмета залога.

Как выбрать выгодную программу ипотеки и объект недвижимости

Выбор недвижимости для ипотеки

Когда решение о необходимости ипотечного кредита для приобретения квартиры принято, нужно заблаговременно подобрать подходящий объект недвижимости. Если это жилье в строящемся доме, то это особенно важный момент. Речь идет о том, что если строительство жилого поселка или комплекса находится на начальных этапах, и, соответственно риски застройщика и банков довольно высоки, с застройщиком соглашаются работать лишь 1-2 финансовых учреждения-партнера. Именно в данный момент, когда у застройщика самые низкие цены, для покупателя выбор ипотечных программ будет ограниченным.

Банки не горят желанием давать кредит для покупки земельного надела, расположенного в поселке за городом. Здесь есть следующие причины:

1. Сомнительная ликвидность, которая в конечном итоге связана с успехом застройщика, а также с тем, как он будет развивать построенный поселок
2. Неустойчивая рыночная цена такого объекта недвижимости

Тем не менее, ипотечные программы на покупку квартиры иили имеются почти во всех крупных кридитных учреждениях России. Здесь ипотека может быть выдана по двум схемам: строительство жилой недвижимости и приобретение земельного участка. Строительство ипотечного жилья будет ограничено строгими сроками, а до того момента, как новый дом будет введен в эксплуатацию, проценты по ипотеке будут выше на 1,5-2% чем в стандартном варианте.

Если вы решили купить квартиру на вторичном рынке недвижимости в ипотеку, то ее тоже следует присмотреть заблаговременно, так как вам нужно будет знать, какая сумма вам понадобится.

Как правильно выбрать ипотечную программу

Опираясь на то, какое жилье вы выбрали, следует определиться с банковским учреждением. Тут играют роль два важных критерия:

• Устраивают ли вас условия банка
• Подходите ли вы в качестве заемщика банку и соответствуете ли его требованиям

Если вести разговор о первом критерии, то у вас вряд ли получится. Как правило, финансовые учреждения, которые предлагают самые выгодные условиям по процентам, просят оформить несколько видов страховки. Вдобавок, берут комиссию за разные действия – перевод денежных средств, рассмотрение заявки на кредит и так далее. Сразу заострите внимание на том, какой максимально возможный размер кредита, который доступен в данном банке и размер первоначального взноса.

Если говорить о втором критерии, то если у вас есть сложности с предоставлением весомого пакета документов (справка об официальных доходах, сбор других бумаг из длинного перечня), но есть внушительная сумма на первоначальный взнос (от 30 % -50%), то сразу посетите банк, который предлагает кредит «по двум документам». По данному кредиту проценты немного выше обычных – как правило, на 0,5%.

Подача кредитной заявки и подготовка пакета документов

Теперь вам нужно посетить банк, а в идеале несколько, если в выдаче кредита какое-то Когда вы будете общаться со специалистом по кредиту, уточните все детали кредитной программы. Не лишним будет попросить типовой договор для детального изучения кредитной программы, которой вы хотите воспользоваться. В договоре обратите пристальное внимание на следующие моменты:

1. Количество страховок, которые в обязательном порядке следует оформить. И какие последствия вас ждут, если вы откажетесь от оформления одной из них. Согласно требованиям законодательства, вам нужно оформить только страховку объекта недвижимости, выступающего в роли залога.
2. Имеющиеся комиссии за услуги при выдаче кредита. Дополнительные комиссии, которые банки навязывают клиентам в качестве «нагрузки». К примеру, выдача кредитных карт и пр.
3. Максимальный период просрочки по ипотечному кредиту, после окончания которого банк запустит процедуру взыскания у вас находящегося в залоге имущества.
4. Возможность погасить кредит до обозначенного срока. Здесь нужно обратить внимание на том, есть ли штрафные санкции за данное погашение.

Каждый банк требует собственный список документов на ипотеку. Если не брать во внимание кредитных программ «по двум документам», при себе надо иметь документ, подтверждающий ваш семейный статус, справку о доходах, паспорт.

Заявка на выдачу ипотечного кредита будет рассматриваться банками в различные сроки. Это будет зависеть от особенностей пакета документов, который был представлен и от того, сколько внутри финансового учреждения бюрократических служб. К примеру, заявка на стандартную процедуру покупки в ипотеку квартиры может рассматриваться кредитными специалистами на протяжении нескольких недель, хотя и экспресс кредиты по 2 документам могут быть одобрены за 2-3 дня (по заявлениям рекламных кампаний банков).

Выбор объекта недвижимости и одобрение его банком

Когда ваша кредитная заявка будет одобрена конкретным банком, предстоит заняться поиском подходящей квартиры. Если вы заблаговременно занимались вопросом, с какими финансовыми учреждениями сотрудничает застройщик заинтересовавшего вас жилого комплекса, то для вас не составит трудностей выбрать подходящий вариант. Если выбор упал на вторичное жилье, то здесь будут сложности, так как на первом месте стоит чистота квартиры с юридической точки зрения. Банк может отклонить выбранную вами квартиру по таким причинам:

• Развод между собственниками
• Разделы наследства
• Зарегистрированные в квартире военнослужащие, проходящие воинскую службу
• Прописанные несовершеннолетние дети

Бесспорно, в данной ситуации банк выступает вашим союзником, так как если у жилья есть сомнительное прошлое, то это может открыться в любое время в форме исков, призванных обжаловать ваше собственническое право.

После того, как подобранная вами квартира будет одобрена банком, ее необходимо оценить у оценщика, обладающего соответствующей лицензией. Банк сам назовет вам данного специалиста. Согласно результатам отчета об оценки недвижимости будет принято решение, на какую сумму ипотечного кредита для покупки жилья вы можете рассчитывать.

Заключение договора ипотечного кредитования

Теперь вам нужно заключить кредитный договор с банком, после чего вы получите денежные средства и сумеете осуществить долгожданную сделку купли-продажи недвижимости. Вам предстоит оформить сделку с продавцом через организацию Росреестр – Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Задачей данной службы является регистрация прекращения права собственности у продавца и возникновения собственнических прав у покупателя. Когда регистрация подойдет к концу (это будет происходить на протяжении 2 недель), вам будет выдано на руки свидетельство о государственной регистрации право на свое имя.

Следующий этап заключается в выполнении перед банков своих обязательств – передача приобретения недвижимости в залог. Данный момент всегда прописан в кредитном договоре.

Страхование купленной недвижимости и передача ее в ипотеку

Когда вы будете готовы подписать ипотечный договор, вам необходимо в обязательном порядке выполнить важное условие, предусмотренное законодательством об ипотеке (залог недвижимого имущества) – застраховать от рисков повреждения и утраты приобретенную недвижимость.

Может случиться так, что банк обяжет Вас застраховать:

• Право собственности
• Жизнь и здоровье
• Риск невозврата банку заемных средств

Здесь вы сами будете выбирать, что выгодней для вашего случая. Первый вариант – соглашаться на такие договорные условия. Второй – в случае отказа от одного вида необязательного страхования, придется соглашаться на кредит с повышенной процентной ставкой. В этом случае нужно сопоставить стоимость страховки и размер повышенных страховых платежей. Также вы вправе заняться поисками нового банка, готового выдать вам кредит на подходящих условиях.

После того как будет оформлена страховка и в банк представлены соответствующие документы, вам предстоит оформить ипотечный договор и закладную. В Росреестре в обязательном порядке регистрируется договор ипотеки. Но на данный момент вы получите не свидетельство, а экземпляр договора, на котором будет стоять штамп о произведенных регистрационных действиях. Договор скрепляется печатью регистратора. С этого момента в государственном реестре прав, который ведется Росреестром, будет отмечено обременение вашей квартиры залогом банка.

Без согласия держателя залога, то есть банка, заемщик не имеет право распорядиться квартирой, купленной в ипотеку. Относительно закладной вы должны знать, что она остается у банка, так как она является ценной бумагой, которая дает возможность кредитной организации перепродать свое право требования к заемщику по договору залога если появится необходимость. Закладная никаким образом не влияет на ваши отношения с банком.